[image]

Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

 
1 2 3 4 5 6 7

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Ту билд о нот ту билд

Переход от финансирования жилищного строительства за счет дольщиков к банковскому проектному финансированию, по счетам эскроу, уже сейчас вызывает немало проблем, что вряд ли говорит о тщательной проработке новации и готовности ее принятия всеми игроками рынка //  expert.ru
 
Оценивая отработавшую схему привлечения финансирования через договоры долевого участия (ДДУ), координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко отмечает: в целом долевое участие было достаточно экстремальным — мировая практика подразумевает большую защищенность рисков инвесторов, которые вкладываются в жилищное строительство. Однако он уверен, что именно такая технология привлечения средств обеспечила «взрыв» жилищного строительства — его объемы превысили показатели советских времен.

«Переход от ДДУ к проектному финансированию получился слишком резким. Для того, чтобы строители могли учесть новации в своих планах, нужно было отнести вступление закона в силу, например, через два года после принятия», — считает Максим Федорченко. Он объясняет свою позицию тем, что строительство — инерционная отрасль, и строительный инвестиционный проект длится от двух до четырех лет.
 


Кстати, по весне среди строителей начало формироваться мнение, что в новых условиях особенно важно строить быстро - что технически в принципе возможно, но раньше не особо кому надо было, выгоднее было тащить не торопясь параллельно несколько объектов. А теперь за счёт процента по счетам - деньги больше не даровые - выгоднее быстрее заканчивать и сдавать. Кто сумеет - выживет и поднимется.


В свою очередь, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен: времени для адаптации к новым условиям работы у участников строительного рынка было более чем достаточно. «Эти правила были продекларированы в более или менее понятной форме за полтора года до того, как вступили в действие. Но подавляющее большинство игроков рынка — ни строители, ни кредитные организации — не предприняли ровно никаких действий для того, чтобы подготовиться. А сейчас живут надеждами, что правительство все это отменит. По сути, единицы застройщиков и только один банк отнеслись к этому серьезно — в итоге за несколько месяцев жизни в новых реалиях появились лишь одиночные строительные проекты», — говорит руководитель строительной компании

«Сейчас же ситуация на рынке напоминает попытки голых успеть в баню», — образно комментирует Игорь Белокобыльский.

Не менее критичен в оценке застройщиков, которые не сумели определиться на рынке, и директор по управлению проектами и инвестициями Группы компаний «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. «В большинстве компаний все строилось по пирамидальному принципу: копаем котлован под первый дом, собираем деньги — покупаем себе коттедж, яхту. Деньги кончались — копаем котлован под второй дом, снова собираем деньги, перекладываем их в первый дом», — красочно рисует портрет такого застройщика топ-менеджер девелоперской компании. По его мнению, в результате пирамида рано или поздно дает кассовый разрыв, требуемой готовности не достигается — и застройщик не получает денег ни по «старой», ни по «новой» схеме.
 



Но в общем по итогам поправки к ФЗ-2014 привели к весьма ощутимому росту цен, не только на первичке, но и на вторичке... Должен сознаться, что когда еще за год до вступления их в силу именно об этом говорили строители - я им не верил, считая, что нихрена они по повышенным ценам не продадут (ибо где деньги, Зин?), и не цены повысится, а прибыли застройщиков и девелоперов понизятся. Однако ж хрен. Цены взлетели - даром, что рынок почти встал. Что в общем-то показывает наглядно, что предположение о равновесии рынка, т.е. равенства спроса и предложения - оно такое... сильное допущение. Не всегда выполняющееся.

В итоге разумное в принципе и гуманное по задумке нововведение приводит пока к не очень хорошим результатам.



Кто в выигрыше?

На первый взгляд, бенефициарами законодательной новации в строительной отрасли выглядят банки. На взгляд второй, методом исключения других участников процесса — государства, рискующего получить волну «недостроя», основную массу застройщиков, отлученных от банковских денег, покупателей, не ожидающих от нововведения ничего, кроме роста цен, — к списку выгодополучателей добавляются «топовые» застройщики. Эта категория, легче других принявшая новые правила игры, имеет все шансы увеличить свой кусок рыночного пирога и стать драйвером сделок M&A.

«Банки с огромным удовольствием бегут за крупными застройщиками. Компании топ-20 не имеют проблем во взаимоотношениях с банками — кредитные организации в первую очередь готовы работать именно с ними», — подтверждает Антон Мороз. Говоря же об основной массе застройщиков, вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» отмечает: «К сожалению, банки и застройщики разговаривают пока на разных языках — только у ограниченного количества застройщиков существует профессиональный финансовый менеджмент, язык которого понятен банкам. С другой стороны, только у небольшого количества банков существуют профессиональные менеджеры, язык которых понятен застройщику».
 


Ну да. Гигантам типа ПИКа, наверное, раздолье.
С учётом того, что по исходным критериям с эскроу-счетами от силы тройка банков могла работать - гиганты, с которыми, поди, не каждый сможет договориться.
   51.051.0
+
-
edit
 
Fakir> Должен сознаться, что когда еще за год до вступления их в силу именно об этом говорили строители - я им не верил, считая, что нихрена они по повышенным ценам не продадут (ибо где деньги, Зин?), и не цены повысится, а прибыли застройщиков и девелоперов понизятся. Однако ж хрен.
вот так и отличается теория "социальной справедливости" в изложении популистов и наша жестокая реальность.
Без толстого навара стройкомпании согласятся работать только если владельцам будет грозить разорение. в остальных случаях - "нет, сынок, ты будешь меньше кушать!"
   57.057.0
BG intoxicated #04.12.2019 22:22
+
-
edit
 

intoxicated

Mr. «Никогда»

Строительство жилья (и вообще любое строительство крупных сдании и сооружении) должно быть только и единственно в руках государственных структур. Это должна быть вобщем то несложная цепочка из разных НИИ , строительных контор и контрольных органов.
   70.070.0
+
0 (+1/-1)
-
edit
 

Iva

Иноагент

бан до 28.03.2024
intoxicated> Строительство жилья (и вообще любое строительство крупных сдании и сооружении) должно быть только и единственно в руках государственных структур.

а вот новые веяния из Европы - современные юрты

Молодые, европейские семьи выбирают жить в юрте, не выплачивая 30 лет ипотеку

Во многих сферах жизни стран Европы все чаще можно увидеть довольно необычную картину - монгольскую юрту, иногда построенную по современным технологиям. Рестораны, кемпинги, в традиционном стиле построения юрты, а теперь и дома для постоянного в них проживания. Бельгия, Франция, Литва - вот лидеры по новому тренду выбора жилья, в связи с большими платами за ипотеку. Открываются множество //  zen.yandex.ru
 
   80.0.3987.12280.0.3987.122
RU спокойный тип #01.03.2020 12:26  @Bredonosec#24.11.2019 20:01
+
-
edit
 

спокойный тип
Спокойный_Тип

старожил
★★

Bredonosec> Без толстого навара стройкомпании согласятся работать только если владельцам будет грозить разорение. в остальных случаях - "нет, сынок, ты будешь меньше кушать!"

навара стало больше у банков. застройщики и так банкротятся ))
   73.073.0
RU spam_test #01.03.2020 13:05  @спокойный тип#01.03.2020 12:26
+
-
edit
 

spam_test

аксакал

☠☠☠
с.т.> навара стало больше у банков. застройщики и так банкротятся ))
значит, им придется менять методы, на кидалове жить не выйдет.
   77.0.3865.9377.0.3865.93
LT Bredonosec #01.03.2020 18:20  @спокойный тип#01.03.2020 12:26
+
-
edit
 
с.т.> навара стало больше у банков. застройщики и так банкротятся ))
Хз, я вижу, что растут вовсю. Значит навар есть
А куда и как прячут - вопрос отдельный.
   33.0.0.033.0.0.0
RU спокойный тип #28.10.2020 14:31  @Bredonosec#01.03.2020 18:20
+
+1
-
edit
 

спокойный тип
Спокойный_Тип

старожил
★★

Bredonosec> А куда и как прячут - вопрос отдельный.

"Дом.РФ": рост цен на новостройки с начала года составил 10,5%

- ну вот , что я говорил - дешевая ипотека поднимет цену, с заемщика сдерут столько сколько он может платить.
   81.081.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆
Скорее, продление дешёвой ипотеки. До осени цены на новострой скорее удерживались на до-пандемийном уровне, местами даже проседали. Но потом этот аттракцион неслыханной щедрости дал нежелательные плоды :(
   51.051.0
LT Bredonosec #28.10.2020 18:42  @спокойный тип#28.10.2020 14:31
+
-
edit
 
с.т.> - ну вот , что я говорил - дешевая ипотека поднимет цену, с заемщика сдерут столько сколько он может платить.
да, это очевидно любому, кто знаком с экономикой.
У нас в нулевых где-то внезапно снизили ставки по ипотеке - недвижуха улетела в космос по сравнению с.
буквально за год с чем-то.
   68.068.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆
cian.ru/stati-aleksandr-maltsev-pohmele-na-rynke-nedvizhimosti-objazatelno-nastanet-311848/

Высокий спрос рынок получил благодаря дешевым деньгам, льготной ипотеке — между двумя волнами люди ринулись решить свои жилищные вопросы. В итоге рынок перегрелся, количество сделок у многих агентств выросло в разы.

Конечно, я говорю о профессиональных риэлторах. Работы много, цены выросли, но активность на рынке пока поддерживает ипотека. Если бы не ипотека, в Москве было бы в три-четыре раза меньше сделок.


— Льготная ипотека под 6,5% продлена как минимум до 1 июля 2021 года. Вы видите в этом больше плюсов или минусов? Не опасна ли слишком большая закредитованность населения?

— Льготная ипотека — это плюс для застройщиков, банков и людей, которые сейчас продают квартиры. Для тех, кто покупает квартиры, на данном этапе это тоже хорошо. И риэлторам на руку: работы много. А вот как это аукнется нам в будущем — большой вопрос.

Знаете пословицу «Чем лучше вечером, тем хуже утром»? Она, конечно, про другое, но похмелье на рынке недвижимости тоже настанет. Наши предыдущие кризисы в 2008 и 2014 годах не были связаны со снижением ставок по ипотеке. А теперь нам дали дешевые деньги — ипотека двинула рынок. Если вспомнить пример Америки 2008 года, закредитованность населения привела к возникновению «ипотечного пузыря».

Несмотря на снижение ставок по ипотеке, за такие цены, которые запрашивают продавцы, покупатели все реже готовы приобретать квартиры. Поэтому ажиотажный спрос скоро закончится.

Если ставки по ипотеке продолжат снижение, рынок будет живым. Конечно, на жилье в столице спрос будет всегда: Москва в какой-то степени «резиновая».

Не люблю давать прогнозы, но следующим летом, на мой взгляд, ситуация на рынке недвижимости будет менее активной. Уже этой осенью ожидалось, что на рынке появятся залоговые квартиры, но этого не случилось, потому что заемщики, попавшие в сложную ситуацию, рефинансировали ипотеку.
 


Ну по моим сведениям, залоговые в каком-то количестве появлялись всегда, и сейчас появлялись тоже, только не в виде "конфиската" (т.е. после личного банкротства и продаваемые напрямую Росимуществом через аукционы), а на общем рынке, но просто с приписками типа "залог в Тинькофе 2 млн.". Т.е. должники с частично погашенной ипотекой не дожидались проблем и судов, а продавали.

Но денег у населения не прибавляется, поэтому, не исключено, что через какое-то время при таком объеме ипотеки залоговые квартиры начнут выходить на рынок, что будет способствовать увеличению предложения.

— Имеет ли смысл покупателям ждать снижения цен в следующем году?

— Если квартира нужна для жизни, надо не ждать чудес, а выходить на рынок и искать подходящие варианты. Если речь идет об инвестиционных покупках, следует понимать, что рынок недвижимости очень инертный. Вспоминаю кризис 1998 года — тогда было понятно, что цены на недвижимость рухнут, но в действительности это произошло только через год.

Снижение цен на недвижимость произойдет, но ему будет предшествовать стагнация, когда покупатели не будут приобретать квартиры по существующим ценам, а продавцы не будут готовы снижать заявленную стоимость. Стагнация способна длиться полгода и дольше.
 


Вот судя по всему, к этому всё и шло по весне - причём шло медленно и долго, началось еще до коронакризиса. Так правительство своим "аттракционом неслыханной щедрости" с целью спасения строительной отрасли оттянуло конец. Еще и не рассчитали, похоже - слишком льготную ипотеку сделали. В итоге не только спасли отрасль, совсем было взгрустнувшую, а она еще и ок.ла.
То есть практически нет сомнений, что без льготки спрос бы просел крайне сильно, и отрасль если и не рухнула бы, то была близка к коллапсу. Но эту близость переоценили, похоже. В итоге получаем для населения переоцененные квартиры ценой избыточной нагрузки на бюджет (и профитов девелоперов, и сверхрыночных зарплат в отрасли). Кому это выгодно? Ну уж явно не населению. Если только оно не дефолтнется вовремя, или не случится гиперинфляции (которой некоторые ипотечники откровенно ждут, как чего-то положительного - "я хоть сразу ипотеку выполачу вместо 20 лет").
При продлении льготной ипотеки, пожалуй, стоило делать её хоть на процент менее льготной - или же заставлять застройщиков ограничить цены.

Затем, когда разрыв между заявленной продавцом и желаемой покупателем стоимостью составит 10% и менее, рынок двинется. Так как льготную ипотеку на первую половину 2021 года продлили, снижения цен на жилье до лета ждать не стоит. А летом мы посмотрим, что будет с ипотекой, с покупателями, которые к тому моменту, возможно, «наедятся».

«Торг уместен, и торговаться стоит»

— В Москве сегодня рынок продавца. Значит ли это, что торг неуместен в принципе?

— Торг уместен всегда — вопрос в стартовой цене. Излюбленная стратегия продавца: поставлю цену повыше, а потом будем торговаться. Сейчас продавцы ставят цены еще выше, а потом торгуются. Если человек продает квартиру сам, он не знает рынка — следовательно, неспособен верно определить цену.

Вся существующая оценка квартир приблизительная. Она не учитывает состояния квартиры и подъезда, ремонта, юридической чистоты документов, кто является соседями, куда выходят окна квартиры — в сад или на глухую стену соседнего дома и т. д. А все это довольно важные факторы, влияющие на стоимость жилья.
Поэтому торг уместен, и торговаться стоит. Но торг может идти как в сторону снижения цены объекта, так и в сторону ее повышения. Рынок переживает короткий период, когда условия диктует продавец. Для многих риэлторов, привыкших к обратному, это непривычно.
 




из коментов (по-моему, это риэлтерский форум):
в 2018 и даже летом 19 года можно було купить по ценам гораздо более низким и это снижение было продолжением того, что началось в 2015 году. так что цены вполне снижаютя, это факт, причем тогда снижались очень ощутимо - снижение на видовые квартиры у метро в центре спб больше чем на четверть это реальность, снижение это было за несколько месяцев. то, что происходит сейчас это просто нонсенс - скачок от 25 до 30% (местами +50-60%, а некоторые вообще ставят в 2 раза выше от того, чем это стоило 2 года назад (аналогичные квартиры в этом же доме)) за полгода, это и ни разу не рыночный механизм и трактовать это тем, что цены всегда растут, это же недвижимость, тоже несерьезно. более того, если 3 года назад были не только относительно низкие цены, но и огромнейший выбор, то сейчас выбирать фактически не из чего.

и это еще неизвестно, какие макроэкономические процессы будут происходить в мире.
только я не понимаю тех, кто на форуме радуется происходящему: в плюсе от этой ситуации только мизерный процент людей - банкиры, те, кто как-либо связан со стройкой, ну и те, кто продает ради свободных средств, в том числе неликвиды, как в декабре 2014 (ну и пожалуй молодежь, которая в силу возраста с неисправимым оптимизмом смотрит в будущее и надеется на собственные силы и здоровье, которого хватит на вторую и третью работу). все остальные конкретно попали, особенно те, кто собирал деньги. даже так, попали все покупатели, потому что те, кто покупает за свои – переплатят по цене, те, кто берет ипотеку – будут еще и проценты платить. жилищный вопрос для большинства снова либо откладывается либо становится тяжеленной ношей на десятилетия вперед, а покупка недвижимости вместо удовлетворения основной потребности снова превращается в механизм по изъятию максимального объема средств у населения, как это уже было в середине нулевых.

я вообще не понимаю, как можно радоваться повышению цен на жилье, точнее не хотелось бы гадости писать. подумайте даже не про мораль, а про свой эгоизм – тем, кто набрал ипотек, придется зарабатывать любым способом; догадаетесь как это скажется на рынке труда? в такой ситуации радоваться можно, только если вы на вершине экономической пищевой цепочки, но и там своя грызня идет. а называть недоумение людей и призыв к нормализации цен (в чем заинтересовано большинство), да хотя бы приведение их к рыночому уровню, нагнетанием паники? как раз наоборот, за счет искусственной паники цены и взвинтили искусственно в этом году.

на западе недвига подешевела, где ни читал, (разве это не логично при остановке экономики и сокращении рабочих мест?), у нас пока подешевела аренда.
 
   51.051.0
Это сообщение редактировалось 28.10.2020 в 21:33

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆
О, зачесались всё-таки. Интересно, удастся ли заранее проткнуть надувающийся пузырь.
Центробанк будет следить за ситуацией на ипотечном рынке, сообщила в интервью телеканалу «Россия-24» глава регулятора Эльвира Набиуллина. Это необходимо, чтобы не допустить появления на рынке «пузыря» и ряда других проблем.

По словам Набиуллиной, в последние месяцы идет активное развитие рынка ипотечного кредитования. Рост спроса на жилищные займы связан с госпрограммой субсидирования ипотеки и снижением ключевой ставки. Исходя из опыта других стран видно, что это несет риски финансовой стабильности, появления на рынке «ипотечных пузырей». По этой причине регулятор будет внимательно следить за ситуацией на рынке ипотеки, а также за необеспеченным потребительским кредитованием.

Центробанк в настоящее время не видит проблем в этой сфере, однако дальнейший контроль необходим, заявила Набиуллина. Регулятор будет отслеживать рост цен на недвижимость. Когда ипотека дешевеет, доступность жилья повышается, но если заемщику для покупки того же количества квадратных метров нужно оформлять больший кредит, доступность нивелируется.

Ранее замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил о риске образования «пузыря» на рынке ипотечного кредитования. По его мнению, расширение программы субсидирования ипотечного кредитования может превратиться в пирамиду для бюджета.
 
   51.051.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Теперь поживут

Съемное жилье в России резко упало в цене. Но скоро рынок ждет новый обвал //  lenta.ru
 

Набрали по мелочи

Россияне скупают микроквартиры. Почему это дешево и опасно //  lenta.ru
 

Соседский союз

Коммунальные квартиры вновь популярны в Москве. Почему люди хотят жить по-советски? //  lenta.ru
 
   51.051.0
LT Bredonosec #25.11.2020 20:47
+
-
edit
 

Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки

Госпрограмма кредитования под 6,5% должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России. Пока программу продлили до 1 июля 2021 года. //  news.mail.ru
 

Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки

Госпрограмма кредитования под 6,5% должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России. Пока программу продлили до 1 июля 2021 года.

Льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она подчеркнула, что субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ (трансляция выступления велась на сайте Думы). Она добавила, что ипотечные ставки снижаются не только по кредитам с господдержкой.

Новая программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в России в мае для поддержки застройщиков и повышения доступности жилья для граждан. Она позволяет россиянам взять ссуду на покупку новостройки с минимальным первоначальным взносом 15% (изначально было 20%). При этом сумма кредита не должна превышать 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, а также Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов.

Уже в июне банки зафиксировали повышенный спрос на льготные кредиты, а начиная с июля объемы выдач ипотеки в стране ежемесячно обновляли рекорды. По оценкам ЦБ, за девять месяцев 2020 года ипотечное кредитование выросло на 14%. В январе—сентябре банки выдали ссуды на 3,25 трлн руб. — это больше, чем в рекордном для ипотечного рынка 2018 году. Программа под 6,5% действовала до 1 ноября, но в октябре президент Владимир Путин предложил ее продлить.

Правительство решило сохранить льготные условия для заемщиков до 1 июля 2021 года. Предполагается, что до этого времени банки выдадут ссуды на 1,85 трлн руб.
Какие минусы льготной ипотеки увидели аналитики и власти

Повышенный спрос населения на ипотеку подстегнул рост цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма, отмечали аналитики «Дом. РФ». Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, считает гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. По ее словам, чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье и в итоге «бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков».

Розенцвет также указывает на ограниченные возможности банков по кредитованию всех желающих взять льготную ипотеку. «Рост спроса на кредиты либо не сможет быть обеспечен банками в связи с сокращением доли заявок от платежеспособных клиентов, либо будет обеспечиваться за счет повышения толерантности к риску», — поясняет гендиректор НРА.

Выдача кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в банки неподготовленных заемщиков и привести к формированию пузыря на ипотечном рынке, предупреждал летом замминистра финансов Алексей Моисеев. Он подчеркивал, что позволить себе ипотечный кредит могут не более 60% россиян, даже если ставка по нему будет нулевой.

В Минфине также указывали на риски бюджета при продлении программы льготной ипотеки. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами “антикризиса” может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10−15 лет», — говорил Моисеев. По его словам, программа под 6,5% должна оставаться именно антикризисной.

До кризиса на ипотечном рынке России еще далеко, замечает Розенцвет: «Для достижения в России уровня долговой нагрузки, сопоставимой с другими странами, например США в 2008 году, когда в стране произошел взрыв ипотечного пузыря, российским банкам потребовалось бы нарастить ипотечный портфель вчетверо от текущего уровня — почти до 35 трлн руб. Для этого объем строительства должен утроиться в ближайшие два-три года, что вряд ли достижимо в связи с управлением банками риском концентрации капитала и ресурсной обеспеченностью застройщиков».


в принципе, вещь самоочевидная, но всё равно сто процентов начнутся крики, что мол "гнобять нашего брата".
   68.068.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Минфин приготовил для льготной ипотеки шоковую терапию

Повышение ставки по льготным жилищным займам должно охладить пыл застройщиков и скорректировать цены на квартиры в России. //  expert.ru
 



Российский Минфин внес в кабмин ряд проектов постановлений, предусматривающих изменение условий льготных ипотечных программ. Стоит отметить, что ведомство долгое время настаивало на том, что льготы уже вообще пора отменять — в пику Минстрою и вице-премьеру Марату Хуснуллину, считавшим, что эта музыка должна быть если не вечной, то, по крайней мере долгоиграющей.

Ясность в дискуссию внес президент России Владимир Путин, решивший, что сворачивать льготную ипотеку будут, но «плавно».

Круг льготных ипотечников расширился

«Что именно имею в виду: мы продлим льготную ипотеку по всей территории России до 1 июля 2024 года. При этом ставка по ней будет чуть повыше, увеличится до 8%», — заявил глава государства на Совете по стратегическому развитию 16 декабря

Однако не во всех случаях проекты предполагают расширение окна возможностей. Ставка по программе льготной ипотеки, по инициативе Минфина повышается с 7% до 8% годовых. И это, по мнению экспертов, практически сводит «льготность» к минимуму.

Как отметил в комментарии «Эксперту» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, льготная ипотека поддержала рынок в период высоких ставок по кредитам весной этого года, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20%. Ставки по ипотеке в тот период превышали 20%, без господдержки продажи жилья могли просто обрушиться.

«Сейчас средние ставки предложения по рыночным программам в крупнейших банках страны составляют 10,8%, по данным ДОМ.РФ. Так что разница между рыночной и льготной ставкой составляет менее 3 процентных пунктов и не является принципиальной для рынка», — указал Олег Репченко.

По словам доцента кафедры национальной экономики Экономического факультета РУДН Сергея Зайнуллина, программы по льготным видам ипотеки критикуются и Банком России за нецелесообразность, и многими экспертами за явно лоббистские условия предоставления ипотеки, направленные на искусственное поддержание высокого уровня цен на новостройки в интересах застройщиках.

«Но с учетом снижающегося рынка эта мера плохо помогает самим застройщикам, так как падает уровень жизни населения, снижается уверенность в завтрашнем дне, люди испытывают меньшую уверенность, что они смогут сохранить работу, смогут сохранить достаточный уровень доходов для выплаты ипотеки. Возникают риски, что при кризисной ситуации они смогут продать недвижимость намного дешевле, чем покупали (вторичка же не поддерживается льготной ипотекой), потеряют первоначальный взнос и еще останутся должны банку», — рассказал Сергей Зайнуллин «Эксперту».

«Ипотека со сниженными ставками больше не является фактором, достаточным для поддержания или, тем более, роста продаж. Даже со ставкой около нуля — такую ипотеку до сих пор предлагают ряд застройщиков», — уверен Олег Репченко.

Он обратил внимание на статистику Росреестра по Москве по сделкам за последние месяцы. Цифры явно свидетельствуют о том, что продажи оставляют желать лучшего. Например, в ноябре в столице зарегистрировали на 36% меньше договоров долевого участия, чем в ноябре прошлого года. А в октябре сделок было практически в два раза меньше, чем в том же октябре прошлого года (-54%). И это в условиях действия льготных ипотеки и ипотеки с супернизкими ставками, которые субсидируют сами застройщики.

«Получается, что рынок больше не реагирует на снижение ставок по ипотеке. Пора снижать цены на жилье. Потому что спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в процентную ставку по ипотеке на его покупку. А стоимость жилья в Московском регионе сегодня назвать адекватной нельзя. Цены сильно подскочили в 2020-2021 годах — в 1,5-2 раза в зависимости от сегмента. Основная причина — как раз низкие ставки по кредитам и депозитам, разогревшие спрос на покупку жилья. Соответственно, стали расти и цены», — поделился с «Экспертом» наблюдением Олег Репченко.

...

«Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку», — добавила в ходе того же мероприятия председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Она предположила, что в случае сворачивания госсубсидирования, базовую ставку по ипотеке будут рассчитывать по формуле: ключевая ставка Банка России плюс 2-2,5%. То есть, при нынешнем «ключе» она составит порядка 10%. Однако база — не конечная величина для заемщика, это цифра, актуальная для самой кредитной организации. К ней добавляются проценты на основании возможных рисков, так что по факту планка для возможного клиента будет явно выше.

Впрочем, по мнению Олега Репченко, первичному рынку недвижимости не помешал бы холодный душ: «Если бы программу льготой ипотеки свернули — спрос бы просел, застройщикам пришлось бы начать оперативно опускать цены. В условиях продления льготной ипотеки тенденция снижения стоимости жилья сохранится, но темпы снижения могут быть несколько ниже. Вероятнее всего, в уже выведенных проектах цены будут ползти вниз за счет увеличения скидок и торга. При этом новые проекты будут стартовать с более низкой стоимостью квадратного метра и медленнее дорожать по мере повышения стадии готовности».

Минфин шоковой терапии предпочел все-таки более мягкие отрезвляющие процедуры. Однако главный сигнал строительному сектору он все-таки дал: поумерить аппетиты и начать соразмерять собственные желания с возможностями потенциальных покупателей. Как говорится, добро пожаловать в реальный мир.


   56.056.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Дешевая ипотека: рискуют все!

Центробанк выходит на тропу войны с дешевой ипотекой, чтобы избежать subprime-кризиса //  expert.ru
 



Банк России старается избежать кризиса, подобного тому, какой случился в США в 2008 году из-за того, что резко выросли невыплаты по субстандартной (subprime) ипотеке (кредитам, выданным клиентам с низким кредитным рейтингом). Регулятор уже сейчас отмечает широкое распространение рискованных ипотечных схем, увеличение разрыва между ценами первичного и вторичного рынка жилья, а также ухудшение стандартов кредитования. Поэтому с мая ЦБ планирует ужесточить требования к выдаче ипотечных кредитов.

ЦБ против скидок

В прошлом году, несмотря ни на что, на ипотечном рынке наблюдался бум. По итогам 2022 года ипотечный портфель российских банков увеличился на 20,4% и достиг 14,1 трлн рублей. Выдачи за год достигли 4,8 трлн рублей. Но обслуживание ипотеки становится для граждан все более тяжелым делом. Так, по данным ЦБ, в России растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20% от стоимости недвижимости): в конце прошлого года она превысила половину и достигла 53% в выдачах против 48% в третьем квартале. В сегменте новостроек процент таких ссуд еще выше — 69% ипотечных кредитов, одобренных в октябре-декабре, предполагали низкий стартовый взнос. Это автоматически означает большой ежемесячный платеж.

Да и в целом ипотечные заемщики несут на себе все более высокий кредитный груз. К слишком закредитованным, по мнению регулятора, относится более 40% новых ипотечных заемщиков. В октябре?декабре 44% новых ипотечных кредитов получили те, кто уже тратит на обслуживание долгов подавляющую часть дохода — более 80%. Так что, если ситуация не изменится, россияне и банки могут столкнуться с кризисом subprime-ипотеки.

А главная мишень ЦБ — ультрадешевые программы ипотеки, которые предлагают застройщики и банки. Например, ипотека под 0,01%. Еще осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина предостерегала граждан от таких щедрых предложений, называя подобные условия «чисто маркетинговым ходом». И правда: в реальности выгоды для покупателя тут нет.


   56.056.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

«Жилье на “вторичке” будет дешеветь еще года полтора»

На рынке жилья Москвы сформировался ряд необычных дисбалансов: новостройки стоят дороже готового жилья, цены «отвязались» от местоположения, стоимость аренды в разы дешевле ипотечных платежей. Турбулентность в ближайшее время будет только нарастать. //  expert.ru
 

— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?

— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020?20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.

Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11?12% ежемесячный платеж составит 60?65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32?40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.



И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.

— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?

— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.

— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.

— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.

Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево».


Секреты и риски ультрадешевой ипотеки

— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.

— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».

— Это распространенная схема?

— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».

— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.

— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».

— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?

— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.

— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20?25 лет.

— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.

— Получается, если заемщик выплатит кредит за пять-семь лет, то у банков сойдется их финансовая схема. А если заемщики будут «сидеть в кредите» весь срок, 20?30 лет, то банк окажется в минусе. Так?

— Да. Но с досрочным погашением кредита через пять-семь лет не все так просто. Мы с Сергеем Лобжанидзе с аналитического портала bnmap.pro пару недель после появления субсидированной ипотеки чуть ли не каждый день созванивались, пытаясь разобраться, в чем ее суть. И нашли интересную вещь: действительно, пять-семь лет — это среднее время, когда люди закрывают ипотеку. Но это не финансовый фактор: типа люди поднапряглись и выплатили ипотеку досрочно. Пять-семь лет — это среднее время смены квартиры, характеристика жизненного цикла жилья. Кто-то женился или родился ребенок, и нужна другая, более просторная квартира. И тогда человек приходит в банк, берет ипотеку на новую квартиру, закрывая старый кредит.
— Не очень понятно, почему это важно. Человек же закрывает старый кредит.
— Если бы человек полностью погасил кредит за пять-семь лет, проблем бы не было. Но в большинстве случаев речь идет не о погашении кредита, а о закрытии одной ипотеки и открытии другой. И тогда встает вопрос о продаже квартиры и переводе накоплений в новую ипотеку. И тут заемщик зафиксирует свой убыток. Он когда-то купил квартиру по завышенной цене и не сможет продать ее, чтобы выручить достаточную сумму денег, если весь рынок сильно не вырастет в цене. Представим, что через четыре года человек хочет поменять жилье или потерял работу. Он купил квартиру за 15 миллионов рублей, а такие же новостройки были по 12 миллионов. Но даже за 12 миллионов он вряд ли продаст, потому что на вторичном рынке цены ниже, чем на первичном. То есть на рынке были квартиры по 10,5?11 миллионов рублей. В случае продажи квартиры за 12 миллионов вся эта сумма достанется банку, и даже первоначальный взнос человек обратно не получит. И тогда заемщик приходит в банк и отдает ключи от квартиры. Она отходит банку, и теперь уже банк обнаруживает, что не может продать квартиру за 12 миллионов. В итоге на балансах банков может оказаться много объектов с завышенной ценой.

Мы с этим столкнулись в 2014 году в нашем офисе в Некрасовке. Это был дешевый рынок, где каждая третья квартира продавалась с низким первоначальным взносом — 10?15 процентов от стоимости квартиры. Рынок просел на те же 10?15 процентов, и все: кредит больше стоимости недвижимости. Наши агенты пытались в каких-то ситуациях помочь клиентам урегулировать задолженность перед банком. Агент приезжает в банк, а ему менеджер говорит: «Что вы приехали? Денег заемщика в квартире уже нет: даже если продадим квартиру, он ничего не получит. Мы сами не знаем, что теперь делать». И какие-то заемщики говорили: «И какой смысл тут бороться? Возьмите ключи от квартиры — я пошел».

— Может ли заемщик после продажи ипотечной квартиры остаться должен банку?

— Может, если не урегулированы пени и просрочки банку. Поэтому я всегда заемщикам говорю: «Ребята, не относитесь халатно, не бегайте от банка. Даже если ситуация катастрофическая, придите в банк и покайтесь. Ипотечные менеджеры в банке — одни из самых вежливых, они посоветуют, как лучше выйти из ситуации». У меня были случаи, когда и ипотечную квартиру забирали как залог, и человек оставался еще триста тысяч рублей должен, это были пени.

— А каков портрет покупателя, который берет субсидированную ипотеку?

— По моей практике, это более склонные к риску люди. За прошлый год ни один из наших клиентов не рассматривал субсидированной застройщиками ипотеки, улыбались и говорили: «Нет, спасибо. Ипотеки с околонулевой ставкой в России быть не может. Что-то там не так».

Банки, к сожалению, при субсидированной ставке могут получить безответственных заемщиков, а это худшая ситуация на рынке. Поэтому я понимаю, почему ЦБ РФ так жестко взялся за эту ипотеку. Застройщики с банками перепридумывают новые субсидированные ипотеки, а Центробанк пытается прикрыть лазейки. Сейчас большой конфликт по линии ЦБ — строительное лобби. Строителям надо выполнять нацпроекты, они давят на Центробанк, чтобы накачивать через ипотеку рынок. А Центробанк отбивается: «Сейчас мы раздадим ипотеку, наберем залоговых объектов по цене выше рыночной, и будет критическая масса таких залогов. Что мы будем делать?»

Еще один момент: дешевая ипотека и рост цен привлекли на рынок массу рисковых инвесторов. Они рассуждают так: «Закину в качестве первого взноса пару миллионов, получу еще рассрочку на время строительства, посижу в активе год и продам. За счет роста цен и кредитного плеча круто заработаю». К нам многие приходили: «Перепродайте мою новостройку по переуступке прав собственности, я выбил минимальный первый взнос и крутую рассрочку». То есть люди пытаются торговать не квартирами, а рассрочками. Но это не работает.

— Много таких инвесторов?

— Профессиональных инвесторов в любом проекте обычно не более пяти процентов от числа покупателей. Но в 2020-2021 годах все увидели рост рынка, и хлынуло много неквалифицированных инвесторов, как их называют на фондовом рынке. В некоторых проектах число покупок для перепродажи достигало 30 процентов. Сейчас такие инвесторы в ужасе. Пример сделки, которая прошла две недели назад: за 14 миллионов рублей человек зашел в проект, застройщика не называю, сейчас продал за 12. Хорошо, что там не было ипотеки, инвестировал свои деньги.

— Последний вопрос об ипотеке. На все вопросы о пузыре на рынке ипотеки банкиры и чиновники отвечают: «В России крайне низкая просрочка по ипотеке». Это так? Или статистика приукрашена?

— Я был консультантом Сбербанка, тоже задавался этим вопросом, но ничего подозрительного не нашел. У всех банков торговые площадки открыты, ЦБ строго следит. В месяц появляется всего 600-700 банкротных квартир. Для сравнения: в Москве четыре миллиона квартир. Согласен с главой Центробанка, которая сказала, что наши граждане очень ответственны в ипотеке. При любых сложностях люди продолжают платить ипотеку: продают машину, одалживают у родственников и знакомых. Я объясняю этот феномен тем, что для россиян недвижимость — это нечто сакральное. Вспомните классический лозунг советских времен: «Квартира, машина, дача». Здесь два раза про недвижимость.


   56.056.0
+
+1
-
edit
 

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Набиуллина заявила о «черт знает каких» схемах застройщиков по ипотеке

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила , что регулятор не устраивают «черт знает какие» схемы российских застройщиков по ипотеке. //  finance.rambler.ru
 

ЦБ указал на труднообъяснимый рост стоимости жилья в России

Стоимость жилья выросла с 2020 года значительно выше, чем доходы граждан страны. //  finance.rambler.ru
 
Он также подчеркнул, что сейчас россиянам в среднем требуется восемь лет, «если не пить, не есть, все откладывать», для приобретения квартиры на первичном рынке. Раньше требовалось меньше времени – 6 лет, указал представитель регулятора.
 

ЦБ нашел способ бороться с «дешевой» ипотекой

Банк России выступает против ипотеки со сверхнизкими ставками из-за наличия рисков для граждан и кредитных организаций. Он называет данный вид кредитования схемой, позволяющей застройщикам... //  finance.rambler.ru
 
Банк России выступает против ипотеки со сверхнизкими ставками из-за наличия рисков для граждан и кредитных организаций. Он называет данный вид кредитования схемой, позволяющей застройщикам зарабатывать. Регулятор решил включить механизмы, которые позволят бороться с выдачей ипотеки с околонулевой ставкой.

Регулятором были подготовлены меры, ограничивающие возможную прибыль банков от участия в таких схемах. В этом помогут три инструмента, уточнил собеседник. В частности, в стране планируется повышение резервирования по ипотеке со стоимостью ниже рыночного уровня. Так, если цена ипотеки будет ниже рыночной, то банку, выдавшему заем, нужно будет перечислить некоторую дополнительную сумму на резервный счет. Там она будет храниться до окончания кредита. Крайним сроком формирования резервов банками будет июнь 2023 года. Уточняется, что это не касается ипотеки, которая будет выдана до апреля 2023 года.

Кроме того, регулятором будет установлен повышенный коэффициент риска к ипотечным сделкам по приобретению новостроек по договору долевого участия с низким первоначальным взносом (менее 30%). Сделано это будет с мая.

В заметке говорится, что эта мера окажет ценовое давление на банки. Им придется увеличить затраты на выдачу и обслуживание таких кредитов.

Кроме того, в том же месяце будет ужесточен контроль за кредитами, которые выдаются для приобретения жилья на вторичном рынке.

Если сумма кредита будет составлять 85% и более от рыночной цены квартиры, банк будет должен зарезервировать ещё до 100% от суммы предоставленной ипотеки.
 

ЦБ заявил о росте средней ставки по ипотеке

В Центробанке заявили о росте средней ставки по ипотеке в России до 8,05 процента - уровня марта 2022 года. Об этом сообщает РИА Новости со ссылкой на данные регулятора. //  finance.rambler.ru
 
В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в России быстро растет объем ипотечных кредитов, при этом стандарты выдач ухудшаются. Она предупредила о значительных рисках для финансовой и социальной стабильности.

Среди рисков Набиуллина назвала распространение схем ипотеки от застройщиков, в том числе «ипотеки с кешбэком».

Глава ЦБ подчеркивала, что темпы выдачи ипотеки становятся одним из основных факторов роста цен на жилье.
 


Дааа, крепкая конфронтация, входят в клинч. Вот Набиуллина обеспокоена масштабами выдачи ипотеки, и Хуснуллин тоже - только, по его мнению, МАЛО выдают.

Власти обеспокоились темпами выдачи ипотеки

Власти России обеспокоены замедлением темпов выдачи ипотеки в стране. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, его слова передает РИА Новости. //  finance.rambler.ru
 

Тот редкий случай, когда хочется видеть победу Эли, а не ох...евшего вкрай лобби застройщиков.

Риелторы заявили о накручивании цен на квартиры в Москве застройщиками

В Российской гильдии риелторов заявили, что слухи об увеличении стоимости недвижимости специально разгоняются застройщиками. //  finance.rambler.ru
 
В Российской гильдии риелторов заявили, что слухи об увеличении стоимости недвижимости специально разгоняются застройщиками. Там утверждают, что суммы реальных сделок в Москве ниже прогнозов аналитиков и цен объявлениях

Ни о каком росте цен сейчас речи не идет. Из-за вбросов о повышении стоимости жилья квартиры на вторичном и первичном рынках действительно начинают расти в цене.

Собеседник обратил внимание на то, что ситуация с ценами в столице в ноябре прошлого года стабилизировалась. Рост остановился, уточнил он.

«Ниже падать не будут, для роста причин я никаких не вижу сейчас», - указал Барсуков.

Вместе с тем, по его словам, эту тему будут продолжать активно раздувать застройщики. Они будут «психологически воздействовать разными исследованиями и прочим, разгоняя вторичку», предупредил собеседник.
 
   56.056.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Банки расплатятся за нулевые ставки по ипотеке

Банк России сообщил о новых нормативах для банков, которые выдают ипотеку по экстремально низким ставкам //  expert.ru
 
Ужесточение мер позволяет снизить риски ипотеки от застройщика с «экстремально низкими нерыночными ставками» (вплоть до 0,01%). ЦБ не раз предупреждал: такая ставка достигается за счет завышения стоимости квартир на 20–30%, что создает риски для заемщиков и банков и искажает статистику по ипотеке и ценам на жилье.

Чтобы и дальше выдавать такие кредиты, банкам придется класть на корреспондентский счет в ЦБ больше денег, которые они могли бы использовать, чтобы зарабатывать. После решения ЦБ объемы ипотечного кредитования будут снижаться, а рынок недвижимости охладится, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
 
   56.056.0
+
+1
-
edit
 

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆
...но при этом:

Новостройки продолжат накачивать ипотекой

Рынок новостроек на пороге новой ипотечной накачки. На прошлой неделе эту тему затронул и президент РФ Владимир Путин //  expert.ru
 
Рынок новостроек на пороге новой ипотечной накачки. На прошлой неделе эту тему затронул и президент РФ Владимир Путин: «На рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать. Спрос нужно поддержать».

Тема затоваренности рынка неоднозначна. По расчетам аналитического центра «Дом.РФ», объем непроданного жилья в стадии строительства за год в абсолютном выражении вырос на 25%, до 42 млн кв. м. Непроданное жилье рассчитывается как общий объем в стройке за вычетом проданного и не вышедшего в продажу. Всего в России сегодня в стадии строительства находится 98 млн кв. м жилья. Из этого объема продано 29 млн кв. м, еще 27,6 млн кв. м в продажу не поступало. Средняя распроданность по всему портфелю строящихся проектов составляет 28%, и это коррелирует со степенью готовности жилья — около 34%. Аналитики «Дом.РФ» не считают нынешнюю ситуацию критической: «она соответствует нормальной модели проектного финансирования». Но это общая температура по больнице: в отдельных регионах, например в Татарстане, доля непроданного жилья действительно весьма велика.

Гораздо хуже ситуация с текущими продажами: в первом квартале количество сделок у застройщиков упало на 30–40%. В январе и в феврале, по данным Банка России, количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось по отношению к прошлому году соответственно на 18 и 25%. Значительное сокращение спроса на новостройки в начале года можно объяснить рядом факторов: от стагнации реальных располагаемых доходов населения до сворачивания ипотечных программ с околонулевыми ставками после их запрета Центробанком.

Одна из ключевых причин — аномально высокие текущие цены на жилье. Они были раскручены во многом государством: для поддержания спроса в 2021 году ввели программы субсидируемой ипотеки.
 
   56.056.0
?? Bredonosec #24.04.2023 19:56
+
0 (+1/-1)
-
edit
 
и опять пустые тупые сопли "ну как же оно так мооожет?"!?" на тему механизма, который татарин разложил и разжевал так, что даже младенцу было бы понятно.
Походу, не в коня корм..
   108.0108.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆

Аналитики оценили сокращение монополизации рынка новостроек в России

Тренд сильнее всего выражен в Ярославской области, Приморском крае и Астраханской области. В столичных регионах монополизация первичного рынка, напротив, усилилась //  realty.rbc.ru
 
Степень монополизации рынка новостроек в России за два года снизилась на 6 п.п. — в первом квартале 2021 года это было 79%, в первом квартале 2023-го — уже 73%. Об этом в поступившем в редакцию исследовании сообщили эксперты сервиса объявлений ЦИАН, которые проанализировали ситуацию на основе открытых данных Единой информационной системы жилищного строительства.
 
   56.056.0
BG intoxicated #02.05.2023 22:48
+
-
edit
 

intoxicated

Mr. «Никогда»

Все строительные организации (кроме очень незначительных ремесленников) должны быть государственными и жилье должно быть под специфическим контролем и государственной заботы.
   112.0112.0
LT Bredonosec #31.05.2023 09:36
+
+1
-
edit
 
ожидаемо рынок защищают от перегрева усложнением ипотеки..

С 1 июня взять ипотеку станет сложнее: Что будет с ценами на недвижимость

С 1 июня вступают в силу новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска и новые требования к расчёту показателя долговой нагрузки. Как изменятся условия по ипотеке и что будет с ценами. //  news.mail.ru
 

Кому и на каких условиях будут выдавать ипотеку

По статистике Центробанка, количество выданных ипотек в первом квартале этого года во многих регионах сократилось, а средний размер таких кредитов вырос. Наиболее ярко это видно на примере Москвы и Подмосковья. Так, банки в Московском регионе выдали ипотечных кредитов на сумму 256,8 млрд рублей, что на 12,7% меньше, чем за тот же период прошлого года. Средний размер ипотечного кредита в Москве вырос на 8,8% — до 7,4 млн рублей, а в Московской области — на 8,3% — до 5,5 млн рублей. Для сравнения: в целом по РФ этот показатель вырос на 9,3% — до 3,7 млн рублей.

Эксперты считают, что это связано с общим удорожанием недвижимости. Возникает вопрос, чего же ждать на рынке ипотеки в июне, когда традиционно спрос на покупку квартир снижается.

Многие аналитики считают, что банки продолжат сокращать выдачу кредитов на покупку жилья. Это связано с ужесточением политики ЦБ относительно ипотек с нерыночной ставкой. Прежде всего она касается новостроек.

В конце мая ЦБ опроверг сообщения о повышении требований к первоначальному взносу по ипотеке. Регулятор сообщил, что не вводит какие-либо требования о размере первоначального взноса по ипотеке.
Тем не менее такие ограничения стали вводить коммерческие банки. Они идут на этот шаг, чтобы снизить свои риски и тем самым избежать санкций от ЦБ. Для заёмщиков тут есть плюс: при такой схеме кредитования ежемесячный платёж будет ниже.

Стоит отметить, что Банк России опубликовал статистику, из которой следует, что разрыв в цене между новостройками и вторичкой сейчас составляет уже 40%. Это говорит о переоценённости жилья на первичном рынке и ставит под удар банки, ведь в случае банкротства заёмщиков залоговый актив просто не покроет сумму ипотечного займа. Для сравнения: в 2017 году разница в цене между строящимся и готовым жильём составляла всего 1%.

— Банки ужесточили требования не только к заёмщикам ипотечных кредитов, но и к нам — застройщикам. Мы испытываем сложности с прохождением аккредитации по ряду проектов. В результате нашим клиентам приходится брать потребительские кредиты для частичного финансирования строительства. А такой кредит стоит от 20% годовых в отличие от 9% ипотечного. И льгот тут нет. Что будет дальше в июне? Если тенденция ужесточения требований со стороны ЦБ усилится, то целевой аудитории ИЖС будет ещё сложнее. В отличие от квартиры за сумму свыше 15 000 000 рублей дом с участком в такой ценовой категории банку оценить сложнее. Для участков вообще нет чётких норм и инструкций по оценке у банков. Но и объект оценить тяжело, ведь стоимость материалов нестабильна, — рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Как ситуация с ипотекой повлияет на стоимость квартир

Вячеслав Котлов считает, что в большинстве случаев недвижимость закономерно будет дорожать до 20%. Исключение составят только большие девелоперы, на которых как на сегмент МКД давит регулятор с вопросом снижения цен. Также не поднимать цену смогут те застройщики, которые в период роста цен идут навстречу своим клиентам и сохраняют стоимость продукта за счёт снижения собственной прибыли.

— С одной стороны, ЦБ создаёт для банков условия, при которых им приходится ужесточать правила кредитования застройщиков, из-за чего цены на жильё неизменно растут. С другой — ужесточает банковский скоринг самих заёмщиков, вследствие чего взять ипотеку сегодня всё сложнее. В то же время маржинальность девелоперских проектов в последние годы не то что не выросла, а осталась на прежнем уровне или даже сократилась — сегодня в среднем она составляет от 15 до 25% (при том, что сами банки «пропускают» проекты с минимальной маржинальностью 20%). Подобная ситуация может привести к тому, что девелопмент перестанет быть рентабельным и часть застройщиков просто прекратят им заниматься, — считает коммерческий директор ГК «Монолит» Александр Козлов.

ЦБ внёс изменения в надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера первоначального взноса по ипотечному кредиту. За первоначальный взнос менее 20% надбавки будут повышены уже с 1 июня 2023 года, а за первый взнос менее 30% надбавки вырастут с 1 января 2024 года. Об этом рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

По его словам, сейчас средний размер первоначального взноса по кредиту, который берут на покупку новостройки, составляет порядка 26%. Однако, например, по льготным ипотечным программам минимальный размер первоначального взноса равен 15%. При повышении коэффициентов риска банкам придётся увеличивать процентную ставку по кредитам, что сделает их менее привлекательными для клиентов.

— Размеры этого повышения у каждого банка будут свои, но, очевидно, что на таком чувствительном рынке, как сейчас, каждые 0,5% процентной ставки будут существенно отражаться на спросе. Банки будут повышать первоначальные взносы. С 1 июня отсеется лишь небольшая часть потенциальных покупателей, которая уйдёт собирать недостающую сумму в размере 5% от стоимости квартиры, чтобы получить 20% на первоначальный взнос. Их доля составит 10−15%. А вот с нового года рынок может недосчитаться уже куда большей доли клиентов — до 30%, ведь им на первый взнос придётся копить в два раза больше, — добавил Денис Бобков.

Впрочем, по его словам, есть и хорошие моменты в этих новостях регулятора. Во-первых, с увеличением первоначального взноса сокращается ежемесячный взнос по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это сократит риски надувания ипотечного пузыря, чего, собственно, и добивается ЦБ.
   62.062.0

Fakir

BlueSkyDreamer
★★★★☆
11 апреля 2023

Объем нераспроданного жилья резко вырос. Сколько нужно лет на продажу

Чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет. В столичных новостройках бизнес-класса и элитного сегмента доля нераспроданного жилья составляет 47%. В комфорт-классе это показатель ниже — 42% //  realty.rbc.ru
 
Объем нераспроданного жилья резко вырос. Сколько нужно лет на продажу
Чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет. В столичных новостройках бизнес-класса и элитного сегмента доля нераспроданного жилья составляет 47%. В комфорт-классе это показатель ниже — 42%
 

Риелторы оценили прирост экспозиции жилья в Москве за пять лет

Больше всего предложение жилья в столичных новостройках с 2018 года выросло в районах Царицыно и Дорогомилово //  realty.rbc.ru
 
За пять лет объем предложения квартир и апартаментов в новостройках Старой Москвы по числу лотов вырос на 32,8%. Об этом в поступившем в редакцию исследовании сообщили аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Площадь предложения при этом увеличилась лишь на 5,5%, подчеркивают аналитики. Это объясняется снижением метражей лотов в новостройках: в 2018 году — 69,4 кв. м, в 2023-м — 55,1 кв. м, подсчитали в «НДВ».
 

Микроквартиры становятся угрозой для рождаемости / Экономика / Независимая газета

Рынок жилья провоцирует у молодежи синдром отложенной жизни //  www.ng.ru
 

В ЕРЗ назвали признаки достижения потолка цен на жилье в России

Устойчивый рост показателей рынка жилья возможен только при росте доходов граждан, считает руководитель «ЕРЗ.РФ» //  realty.rbc.ru
 
Цены на жилье в России в нынешних условиях достигли своего потолка. Дальнейший их рост возможен при единственном условии: в случае роста доходов населения, сообщил на расширенном заседании РСПП руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик.

Но сейчас доходы населения не растут, подчеркнул Холопик, и низкая платежеспособность населения негативно влияет на рынок жилья. С учетом инфляции населению все сложнее становится обслуживать ипотеку из-за того, что деньги съедают другие расходы.

Средний платеж по ипотеке в стране сейчас находится на том же уровне, что и в 2016 году — 30 тыс. руб. в месяц, добавил аналитик. Но с учетом инфляции доля платежа в доходах существенно выросла. В такой ситуации рост цен на жилье обеспечил рост срока ипотечного кредита, он дошел до 26 лет, а сейчас откатился к показателю 25,7 года, говорит эксперт. По его мнению, это свидетельствует о достижении ценового потолка: граждане больше не готовы «растягивать» ипотеку.
 
   56.056.0
1 2 3 4 5 6 7

в начало страницы | новое
 
Поиск
Настройки
Твиттер сайта
Статистика
Рейтинг@Mail.ru