Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

stas27>> Вроде бы знакомый мой учёл это всё в своих расчётах. Сам не проверял - недосуг.
Mishka> А затраты на поддержание дома и лужайки — учёл?
Это вряд ли. Всё-таки он делал просто публичную презентацию, а не глубокий анализ для себя .

Суть его мысли была скорее в том, что при сравнении эффективности вложений в недвижимость и во всякие там mutual funds etc забывают про leverage (как это по-русски будет? Мультипликативный коэффициент от того, что бОльшую часть денег даёт банк, а проценты от увеличения стоимости дома получаешь ты, вернее, можешь получить доступ к этим процентам) и эффекте уменьшения суммы долга от регулярных выплат. Что особенно приятно, когда их делаешь не ты, а твои квартиросъёмщики.

stas27> Суть его мысли была скорее в том, что при сравнении эффективности вложений в недвижимость и во всякие там mutual funds etc забывают про leverage (как это по-русски будет?
Блин. Это ж инвестиционная задача.
mutual funds - у нас это ПИФ ( Паевой Инвестиционный Фонд )
leverage - использование заемных средств

Т.е. подобные статей у нас было полно в журнале "Наши деньги"
типа - а что выгодно в этом году - вложить деньги в ПИФ ( таблица доходностей прилагается ) или купить недвижимость на первичном/вторичном рынке и сдать в аренду - типа через сколько отобьется и как это с учетом инфляции выглядеть будет по процентной ставке.

Мы же вроде немного про другое - про аренду или покупку на время с перепродажей, учитывая что через несколько лет в другое место переедем

yacc> Мы же вроде немного про другое - про аренду или покупку на время с перепродажей, учитывая что через несколько лет в другое место переедем

В общем случае эта задача не решается. В условиях Торонто и окресностей лет 8 назад, в среднем, покупка меньше чем на пять лет скорее проигрывала ренту. Но если продать сейчас правильно (расположение и тип недвижимости) купленное 3 года назад то может выйдти уже заметно дешевле рента. Основная проблема в том что хотя рынок и инерционный но предсказать на такие сроки мало кто может.

Спасибо за перевод терминов. Постараюсь запомнить, но гарантии нет

yacc> типа - а что выгодно в этом году - вложить деньги в ПИФ ( таблица доходностей прилагается ) или купить недвижимость на первичном/вторичном рынке и сдать в аренду ...
Ну да, и я в принципе про это. Я просто пытаюсь сказать то, что тут в аналогичных расчётах (которые обычно висят на сайтах ПИФ и банков) почему-то не учитывается использование заёмных средств. И получается (опять-таки почему-то ), что в ПИФы и банки деньги нести адназначна выгоднее.

yacc> Мы же вроде немного про другое - про аренду или покупку на время с перепродажей, учитывая что через несколько лет в другое место переедем
А, Семён Семёныч!

Этот вопрос, ПМСМ, в принципе не имеет общего ответа. Надо цифры смотреть для конкретного рынка. В среднем по больнице, всё сводится к тому, что чем больше безопасность, тем меньше прибыль.

Очевидно, что при покупке в большинстве регионов основной риск - колебания стоимости недвижимости. Если придётся переезжать/продавать на спаде, то можно много потерять. Однако, если стоимость аренды больше расходов (ипотечный платёж + страховка + налоги + нужные расходы на поддержание недвижимости типа тех, о которых Мишка писал), то неблагоприятный период можно переждать. Если нет - тогда ой.

Гарантия только одна - арендный платёж за квартиру ты "теряешь" (в смысле он уходит из бюджета семьи навсегда) с гарантией 100%. Ипотечный платёж частично (в части, которая выплачивает основную часть кредита, а не проценты) есть хорошие шансы вернуть. Но не сразу - никто не говорит, что вложения в недвижимость - это ликвидные вложения .

З.Ы. Я нарочно оставил за кадром ситуацию, когда люди покупают дом, в котором можно сдать часть площади и скомпенсировать себе как минимум часть ипотечных платежей. Со съёмом жилья, НЯП, это труднее провернуть - все контракты, которые видел я (и подписывал) прямо запрещали сдавать часть площади съёмного жилья кому-то ещё без письменного разрешения хозяина.

yacc>> Мы же вроде немного про другое - про аренду или покупку на время с перепродажей, учитывая что через несколько лет в другое место переедем
tarasv> В общем случае эта задача не решается.
Ясен пень

tarasv> Основная проблема в том что хотя рынок и инерционный но предсказать на такие сроки мало кто может.
Разумеется.

stas27> Спасибо за перевод терминов. Постараюсь запомнить, но гарантии нет
Форум тебе в помощь как записная книжка

stas27> Я просто пытаюсь сказать то, что тут в аналогичных расчётах (которые обычно висят на сайтах ПИФ и банков) почему-то не учитывается использование заёмных средств.
Вообще говоря и у нас не всегда они используются. Ведь формально с точки зрения инвестора - у тебя есть N денег и ты хочешь чтобы они не обесценились и еще и принесли доход.

stas27> И получается (опять-таки почему-то ), что в ПИФы и банки деньги нести адназначна выгоднее.
У нас не совсем так.
Т.е. самая низкая доходность ( на уровне инфляции ) - депозиты. Но правда рублевые. Одно время клали на депозиты валютные - процент небольшой, но курс того же доллара растет.
ПИФы - ( фонды взаимных инвестиций ) - они... рисковые - сегодня у тебя пай по цене взлетел, завтра просел...
Рынок-с
Там целый набор фондов с разными политиками - агрессивные ( ставка только на быстрорастущие сегменты ), консервативный ( типа голубых фишек ), средние или сбалансированные. Но этот финансовый инструмент у нас мало развит в том плане что мало народа им пользуется.
А недвижимость - в ней, если что, и жить можно или детям отдать
И тут опять варианты. Например, как я понимаю у вас, нет особо финансирования на стадии строительства. Т.е. финансисты сами профинансировали постройку ( того же квартала таунхаусов или коттеджный поселок ), а ты по факту покупаешь уже готовый.
У нас есть еще один вариант - купить квартиру на стадии "котлована" ( т.е. дома еще нет - первичка ), подождать окончания строительства, и продать по совершенно другой цене - т.е. уже фактически как вторичка ( готовое жилье ), которое гораздо дороже. Разница, если более трех лет ( т.е нет налога на продажу ) - тебе в карман за вычетом услуг агентов. Нотариальный сбор оплачивает покупатель.

А вот пользование кредитом - это уже новый уровень - это надо планировать свои доходы на несколько лет и учитывать всякие доп. расходы - дисциплина-с требуется


stas27> Очевидно, что при покупке в большинстве регионов основной риск - колебания стоимости недвижимости. Если придётся переезжать/продавать на спаде, то можно много потерять. Однако, если стоимость аренды больше расходов (ипотечный платёж + страховка + налоги + нужные расходы на поддержание недвижимости типа тех, о которых Мишка писал), то неблагоприятный период можно переждать. Если нет - тогда ой.
Угу.
Кроме того, у нас порядка 15% населения может платить ипотеку. И там стоимость будет немалой. Так что для молодой семьи на первое время однозначно дешевле получается аренда да даже в ту же складчину.


stas27> Гарантия только одна - арендный платёж за квартиру ты "теряешь" (в смысле он уходит из бюджета семьи навсегда) с гарантией 100%.
Угу. Но он меньше.С ростом дохода уже имеет смысл подумать про ипотеку.
Но тут у нас еще родители помогают часто.

...
stas27>> Я просто пытаюсь сказать то, что тут в аналогичных расчётах (которые обычно висят на сайтах ПИФ и банков) почему-то не учитывается использование заёмных средств.
yacc> Вообще говоря и у нас не всегда они используются. Ведь формально с точки зрения инвестора - у тебя есть N денег и ты хочешь чтобы они не обесценились и еще и принесли доход.
Ну да. Но ведь тут как торговля на марже на всяких биржах - у тебя есть N, ты их вкладываешь, но проценты-то исчисляются на сумму в 5...20*N. А это сильно меняет картину, как подсказывает мне КО.

stas27>> И получается (опять-таки почему-то ), что в ПИФы и банки деньги нести адназначна выгоднее.
yacc> У нас не совсем так.
yacc> Т.е. самая низкая доходность ( на уровне инфляции ) - депозиты...
Ну нет, в России всё как в лучших домах ЛондОна (ну или там Нью Йорка). Только грандов типа Vanguard or Fidelity нету пока - но дело наживное. Кстати, для первичного накопления (если есть дисциплина и некоторое понимание основ) - прекрасный инструмент. Но, начиная этак с 20куев другие возможности появляются...

yacc> И тут опять варианты. Например, как я понимаю у вас, нет особо финансирования на стадии строительства. ...
Нет, что ты. Это ж главный способ разводить лохов на "инвестиции в недвижимость". Типа "смотрите - у нас в Ванкувере недвижимость растёт с 2009 г, до 40% в год, и дальше будет так же, мамой клянусь! Вот давайте нам 20 куев сейчас, 40 куев через полгода, а через 2 года получайте ипотеку на квартирищу в 560 кв. футов(!) на полляма канадских! И будет вам Прибыль!"

Только строители не дураки - в стоимость квартиры уже заложено весьма оптимистичное увеличение стоимости, и догадайся с трёх раз, кто тебе вернёт деньги, если твоя жизнь поменялась и ты не смог получить ипотеку на нужную суммы .

yacc> А вот пользование кредитом - это уже новый уровень - это надо планировать свои доходы на несколько лет и учитывать всякие доп. расходы - дисциплина-с требуется
Ну я же говорю - всё как везде. И родители тут очень много детям помогают с получением недвижимости - специальные семинары идут. С советами типа "никогда не дарите детям деньги на покупки недвиги - оформите как пусть даже беспроцентный кредит. Тогда, если ваше чадо будет разводиться, эти деньги не будут делиться с будущим бывшим супругом(й)..."
...
yacc> Кроме того, у нас порядка 15% населения может платить ипотеку. ...
В смысле из-за высоких процентных ставок?

В общем, если денег на ипотеку нет, надо снимать, вопроса нет. Если не делать что-то типа house hacking (погугли, если термина не слышал, забавный подход, но абсолютно не знаю, применим ли он в России). Но мы же рассуждаем о тех, у кого есть выбор .

yacc> У нас есть еще один вариант - купить квартиру на стадии "котлована" ( т.е. дома еще нет - первичка ), подождать окончания строительства, и продать по совершенно другой цене - т.е. уже фактически как вторичка ( готовое жилье ), которое гораздо дороже. Разница, если более трех лет ( т.е нет налога на продажу ) - тебе в карман за вычетом услуг агентов. Нотариальный сбор оплачивает покупатель.

[Как застройщик, к которому предъявили иск на 1,5 миллиона евро ] должен сказать, что это - охренительно рискованный бузинес Там столько нюансов, что заниматься сим видом бизнеса может только проффи - а если проффи имеет деньги (а он их имеет ибо проффи), то он аффтоматически попадает в другую категорию

stas27> Только строители не дураки - в стоимость квартиры уже заложено весьма оптимистичное увеличение стоимости, и догадайся с трёх раз, кто тебе вернёт деньги, если твоя жизнь поменялась и ты не смог получить ипотеку на нужную суммы .
А у нас нет - собственно народ этим и пользуется, что берет ипотеку на первичке. Вернет деньги - какой нибудь инвестор, который выкупит квартиру?

stas27> С советами типа "никогда не дарите детям деньги на покупки недвиги - оформите как пусть даже беспроцентный кредит. Тогда, если ваше чадо будет разводиться, эти деньги не будут делиться с будущим бывшим супругом(й)..."
Вот что-то о таком пока не слышал

stas27> В смысле из-за высоких процентных ставок?
Скорей из-за низкой официальной з/п - тогда процентная ставка на "черную з\п больше". Хотя человек может дополучать денег за шабашку/в конверте что будет достаточно.

stas27> В общем, если денег на ипотеку нет, надо снимать, вопроса нет. Если не делать что-то типа house hacking (погугли, если термина не слышал, забавный подход, но абсолютно не знаю, применим ли он в России). Но мы же рассуждаем о тех, у кого есть выбор .
Не - не слышал.

Wyvern-2> должен сказать, что это - охренительно рискованный бузинес Там столько нюансов, что заниматься сим видом бизнеса может только проффи - а если проффи имеет деньги (а он их имеет ибо проффи), то он аффтоматически попадает в другую категорию
А кто спорит то?
Хотя часть квартир в построенном жилье простаивает именно из-за такого - их выкупили с целью инвестирования и продать пока не могут или не хотят.

...
yacc> ... Вернет деньги - какой нибудь инвестор, который выкупит квартиру?
...
Правильный ответ - никто. Эти взносы окончательны и возврату не подлежат.

stas27> ...
yacc>> ... Вернет деньги - какой нибудь инвестор, который выкупит квартиру?
stas27> ...
stas27> Правильный ответ - никто. Эти взносы окончательны и возврату не подлежат.

Кстати, а за что нужно вносить эти 20 и 40 куев? Просто, не понял.

Это ведь не взнос за строительство конкретного дома. Так как все-равно там упоминается ипотека. Или ошибаюсь?

stas27> Правильный ответ - никто. Эти взносы окончательны и возврату не подлежат.
Жостко у вас...

PSS> Кстати, а за что нужно вносить эти 20 и 40 куев? Просто, не понял.
PSS> Это ведь не взнос за строительство конкретного дома. Так как все-равно там упоминается ипотека. Или ошибаюсь?

Это предоплата за покупку конкретной недвижимости "на бумаге". Хотя в условиях ванкуверского, а сейчас и торонтовского, ажиотажного спроса на рынке завлекать покупателей застройщику приходится только под сомнительные проекты - плохое местополежение, явно завышенная цена и т.д. Правильные новостройки разбираются сначала среди "своих", потом среди риэлторов а уж потом идут просто люди с улицы. Первые две категории берут частенько для перепродажи опять-же на бумаге, что в принципе требует изрядной изворотливости от нотариусов т.к. такая операция носит чисто спекулятивный характер что не одобряется законом - ты можешь купить жилую недвижимость чтобы жить самому или чтобы сдавать не менее года иначе налоговая начинает иметь к тебе неприятные вопросы.

...
PSS> Кстати, а за что нужно вносить эти 20 и 40 куев? Просто, не понял.
...
Они по-разному могут классифицироваться, но обычно в конечном счёте составляют часть задатка за дом. Т.е. для получения ипотеки в наше суровое время нужно показать банку, что минимум 5-20%¹ стоимости недвижимости ты можешь выплатить сам (что я и обозвал "задатком", а туземцы зовут "downpayment"). И продавец получает стоимость недвижимости в два приёма - "задаток" от покупателя и основную часть от кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит.

¹В зависимости от кучи условий - личности, истории занятости и кредитной истории покупателя и назначения недвижимости - для личного проживания или для инвестиции.

stas27> Они по-разному могут классифицироваться, но обычно в конечном счёте составляют часть задатка за дом. Т.е. для получения ипотеки в наше суровое время нужно показать банку, что минимум 5-20%¹ стоимости недвижимости ты можешь выплатить сам (что я и обозвал "задатком", а туземцы зовут "downpayment"). И продавец получает стоимость недвижимости в два приёма - "задаток" от покупателя и основную часть от кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит.

В России при получении ипотеки требуют, что бы у просителя были свои деньги, от 10% от стоимости квартиры. То есть при сделке продавец вначале получает задаток (если покупатель отказывается от сделки, то не возвращается, если сделка сорвалась по вине продавца, то возвращается) сумма небольшая, порядка 1-2% от стоимости квартиры. Потом получает всю сумму, в которой минимум 10% деньги покупателя, а оставшаяся сумма докладывается банком в виде ипотеки.

В России, так же оценивают зарплату, кредитную историю и т.д., но это влияет на сумму ипотеки и сроки на которую вам ее дадут.

В общем "те же яйца, только в профиль"

stas27> ...
PSS>> Кстати, а за что нужно вносить эти 20 и 40 куев? Просто, не понял.

Дикий народ какой-то.В Израиле нет никакого задатка, есть предварительный договор, в котором оговаривается штраф за срыв сделки.Все деньги даются одновременно с передачей недвижимости, и свои, и банковские, под надзором адвоката. Само собой, банк не дает 100% стоимости дома почти нигде и никому, иначе залог дома не имеет смысла.Если должник не выплатит и банку придется продавать дом, цена может упасть, банк будет продавать со скидкой итп. факторы, что банк не получит 100% суммы.

stas27>> ...
digger> PSS>> Кстати, а за что нужно вносить эти 20 и 40 куев? Просто, не понял.
digger>Дикий народ какой-то.
Вот ия так говорю

digger>В Израиле нет никакого задатка, есть предварительный договор, в котором оговаривается штраф за срыв сделки.

С кого берут штраф если одна из сторон договора оказывается принципиально неплатежеспособной? Турма сидеть есть?

Wyvern-2> С кого берут штраф если одна из сторон договора оказывается принципиально неплатежеспособной? Турма сидеть есть?

Не знаю, по-видимому берут с трудом или прощают.Такое, чтобы был предварительный договор, а потом дошло до разрыва с санкциями, бывает редко : обычно у покупателя уже есть деньги и разрешение на ипотеку, а у продавца - квартира.

stas27>> ...
digger> PSS>> Кстати, а за что нужно вносить эти 20 и 40 куев? Просто, не понял.
digger> Дикий народ какой-то.В Израиле нет никакого задатка,
Я ж вроде объяснил, что "задаток" не самый удачный перевод. Вон Гугль тоже предлагает, правда, "первоначальный взнос", что тоже не отражает сути на 100%. В самом деле, это есть часть стоимости покупки (недвижимости в данном случае), которую оплачивает покупатель из своих средств.

В принципе, чтобы тут не плодить проблемы с штрафованием тех, кто хочет внезапно выйти из сделки, используется часть этого платежа. В Штатах её ещё называют "earnest money", т.е. "деньги, показывающие серьёзность намерений". Частенько продавец в самом деле получает деньги за свою недвижимость в два этапа: сначала эти самые "деньги серьёзности", при достижении предварительной договорённости, которые остаются продавцу в любом случае (ну, скажем, если покупатель не смог получить кредит и не может закончить сделку, при этом, НЯП, продавец за срыв сделки вполне может ещё посудиться, чтобы получить побольше, но надо будет в суде доказать, что его убытки в самом деле больше, чем полученная сумма). И потом остаток этого самого "первоначального взноса" или там "задатка" при окончательном оформлении сделки от юриста покупателя, которому деньги передаются на хранение на время процесса оформления сделки (чтоб покупатель не мог внезапно отказаться платить).

В общем, ПМСМ, что в лоб, что по лбу - я не вижу принципиальных преимуществ израильской системы как она описана перед местной. Идея одна и та же - защитить интересы обоих участников крупной сделки.

...
М.и.к.> В общем "те же яйца, только в профиль"
Абсолютно - в таком описании один в один местная система. Неудивительно - задача стоит одна и та же - защита интересов трёх сторон (покупатель, продавец и кредитор покупателя), и методы решения тоже похожи.

Wyvern-2>> С кого берут штраф если одна из сторон договора оказывается принципиально неплатежеспособной? Турма сидеть есть?
digger> Не знаю, по-видимому берут с трудом или прощают.... : обычно у покупателя уже есть деньги и разрешение на ипотеку, а у продавца - квартира.

Я же говорю: дикий народ, дети гор пустынь Испорченные социализмом лохи... Полонских на вас нет...

stas27> Что особенно приятно, когда их делаешь не ты, а твои квартиросъёмщики.
У меня хороший друг занимается тем, что покупает дома (и даже многоквартирные) и сдаёт их. И на работе мужик, с которым мы тут местную велосекцию ведём, тоже так делает. В общем, тут несколько для меня очень негативных пунктов:
1. С 4-6 домами, ты отвечаешь на все звонки постояльцев (забился туалет, потекла труба, сгорела лампочка и т.д.) и у тебя, в принципе, есть немного времени. Но платить за всё это должен ты. Не можешь сам, значит должен быть handyman, которыей всё будет делать. Это довольно большие деньги. Я не говорю про стрижку лужаек, уборку деревьев и тротуаров. При этом город даёт тебе всего несколько часов на уборку тротуаров от снега, а потом штраф. Травка должна быть не выше 8 дюймов. На первый раз предупреждение, потом могут прислать косильщиков и счёт за их работу. При наличии 10 домов — это уже полноценная работа, т.к. вероятность того, что что-то случиться, очень сильно возрастает.
2. Второе, надо искать постоянно постояльцев. Один месяц в году без постоялцев — сжирает почти всю выгоду. В среднем у них от 100 до 150 уе с дома. Дом сдаётся за $1200-1500. Из этих 100-150 где-то 20-30 на покос летом и уборку снега зимой, ещё около 30-40 на всякие непредвиденные расходы (те самые лампочки, трубы, туалеты и прочее).
3. Всякие расходы на суды, которые не часто, но случаются, т.к. постоялцы не хотят/не могут платить, а просто выселить не так просто, особенно зимой, оценка в разнице того, в каком состоянии остаётся дом при съезде, соответственно security deposit проичие ремонтные расходы.
4. 10-15 домов ещё недостаточно много, чтобы жить с них, но уже слишком много, чтобы самолично управлять. Значит компания по управлению и слежение за ними. Например, друг продал 16 квартирный дом, после того, как управляющая компания начала приписывать (например, подстрижка газонов в декабре, хотя уборка снега шла отдельным пунктом).

В общем, для себя я решил, что мне забот по моему дому хватает выше крыши. Поэтому ещё 8 домов бегать ремонтировать я совсем не хочу.

digger> Дикий народ какой-то.
Напряги мозги!

digger> Если должник не выплатит и банку придется продавать дом, цена может упасть, банк будет продавать со скидкой итп. факторы, что банк не получит 100% суммы.

Тут два варианта даже в Израиле.
1. Ты сумеешь сам продать. Тогда за минусом того, что должен банку, всё остальное твоё.
2. Банк забрал, тогда все твои выплаты банку, что ты сделал, пропали. Включая твои 10-20%. А вот то, как банк продаст — это его дело. При расчёте рисков, они стремяться последние минимизировать, поэтому они закладывают продажу дома с понижением. И тут пофиг, прожил ты 30 лет и почти выплатил, или год и ничего не выплатил, все деньги и выплаченные, и от продажи пойдут банку. В первом случае выигрыш от риска, во втором, возможный не сильный проигрыш, но, как правило, тоже выигрыш, а проигрыш в недополученной прибыли.

stas27> "earnest money"
О, это ещё та штучка. Я, когда покупал дом, то взял адвоката по совету друга, который дома покупал. Взял хорошего. В общем, они попытались там провернуть хохму, использую эти деньги, как рычаг. В итоге, при заключении сделки, у меня был цирк с конями на 7 часов, полное выключение реалтовского офиса на это время из бизнеса, очередь из кучи людей (этих жалко, но досталось "звёздному агенту" дроздов от все — она пыталась, как раз чего-то повякать против адвоката). В общем адвокат сказал: "Они, гады, пытались тебя обмануть, что обычно, и для этого есть я, но они ещё и меня хотели надуть! Я не возьму с тебя ни копейки, но хочу их проучить, если ты согласен. Только сиди, выполняй мои указания и смотри!" В общем, я согласился. Как они там все бегали! И мой агент (а не хрен было на поводу идти у другой тётечки), и агент продавца, и assessor.