cian.ru/stati-aleksandr-maltsev-pohmele-na-rynke-nedvizhimosti-objazatelno-nastanet-311848/
Высокий спрос рынок получил благодаря дешевым деньгам, льготной ипотеке — между двумя волнами люди ринулись решить свои жилищные вопросы. В итоге рынок перегрелся, количество сделок у многих агентств выросло в разы.
Конечно, я говорю о профессиональных риэлторах. Работы много, цены выросли, но активность на рынке пока поддерживает ипотека. Если бы не ипотека, в Москве было бы в три-четыре раза меньше сделок.
— Льготная ипотека под 6,5% продлена как минимум до 1 июля 2021 года. Вы видите в этом больше плюсов или минусов? Не опасна ли слишком большая закредитованность населения?
— Льготная ипотека — это плюс для застройщиков, банков и людей, которые сейчас продают квартиры. Для тех, кто покупает квартиры, на данном этапе это тоже хорошо. И риэлторам на руку: работы много. А вот как это аукнется нам в будущем — большой вопрос.
Знаете пословицу «Чем лучше вечером, тем хуже утром»? Она, конечно, про другое, но похмелье на рынке недвижимости тоже настанет. Наши предыдущие кризисы в 2008 и 2014 годах не были связаны со снижением ставок по ипотеке. А теперь нам дали дешевые деньги — ипотека двинула рынок. Если вспомнить пример Америки 2008 года, закредитованность населения привела к возникновению «ипотечного пузыря».
Несмотря на снижение ставок по ипотеке, за такие цены, которые запрашивают продавцы, покупатели все реже готовы приобретать квартиры. Поэтому ажиотажный спрос скоро закончится.
Если ставки по ипотеке продолжат снижение, рынок будет живым. Конечно, на жилье в столице спрос будет всегда: Москва в какой-то степени «резиновая».
Не люблю давать прогнозы, но следующим летом, на мой взгляд, ситуация на рынке недвижимости будет менее активной. Уже этой осенью ожидалось, что на рынке появятся залоговые квартиры, но этого не случилось, потому что заемщики, попавшие в сложную ситуацию, рефинансировали ипотеку.
Ну по моим сведениям, залоговые в каком-то количестве появлялись всегда, и сейчас появлялись тоже, только не в виде "конфиската" (т.е. после личного банкротства и продаваемые напрямую Росимуществом через аукционы), а на общем рынке, но просто с приписками типа "залог в Тинькофе 2 млн.". Т.е. должники с частично погашенной ипотекой не дожидались проблем и судов, а продавали.
Но денег у населения не прибавляется, поэтому, не исключено, что через какое-то время при таком объеме ипотеки залоговые квартиры начнут выходить на рынок, что будет способствовать увеличению предложения.
— Имеет ли смысл покупателям ждать снижения цен в следующем году?
— Если квартира нужна для жизни, надо не ждать чудес, а выходить на рынок и искать подходящие варианты. Если речь идет об инвестиционных покупках, следует понимать, что рынок недвижимости очень инертный. Вспоминаю кризис 1998 года — тогда было понятно, что цены на недвижимость рухнут, но в действительности это произошло только через год.
Снижение цен на недвижимость произойдет, но ему будет предшествовать стагнация, когда покупатели не будут приобретать квартиры по существующим ценам, а продавцы не будут готовы снижать заявленную стоимость. Стагнация способна длиться полгода и дольше.
Вот судя по всему, к этому всё и шло по весне - причём шло медленно и долго, началось еще до коронакризиса. Так правительство своим "аттракционом неслыханной щедрости" с целью спасения строительной отрасли оттянуло конец. Еще и не рассчитали, похоже - слишком льготную ипотеку сделали. В итоге не только спасли отрасль, совсем было взгрустнувшую, а она еще и ок.ла.
То есть практически нет сомнений, что без льготки спрос бы просел крайне сильно, и отрасль если и не рухнула бы, то была близка к коллапсу. Но эту близость переоценили, похоже. В итоге получаем для населения переоцененные квартиры ценой избыточной нагрузки на бюджет (и профитов девелоперов, и сверхрыночных зарплат в отрасли). Кому это выгодно? Ну уж явно не населению. Если только оно не дефолтнется вовремя, или не случится гиперинфляции (которой некоторые ипотечники откровенно ждут, как чего-то положительного - "я хоть сразу ипотеку выполачу вместо 20 лет").
При продлении льготной ипотеки, пожалуй, стоило делать её хоть на процент менее льготной - или же заставлять застройщиков ограничить цены.
Затем, когда разрыв между заявленной продавцом и желаемой покупателем стоимостью составит 10% и менее, рынок двинется. Так как льготную ипотеку на первую половину 2021 года продлили, снижения цен на жилье до лета ждать не стоит. А летом мы посмотрим, что будет с ипотекой, с покупателями, которые к тому моменту, возможно, «наедятся».
«Торг уместен, и торговаться стоит»
— В Москве сегодня рынок продавца. Значит ли это, что торг неуместен в принципе?
— Торг уместен всегда — вопрос в стартовой цене. Излюбленная стратегия продавца: поставлю цену повыше, а потом будем торговаться. Сейчас продавцы ставят цены еще выше, а потом торгуются. Если человек продает квартиру сам, он не знает рынка — следовательно, неспособен верно определить цену.
Вся существующая оценка квартир приблизительная. Она не учитывает состояния квартиры и подъезда, ремонта, юридической чистоты документов, кто является соседями, куда выходят окна квартиры — в сад или на глухую стену соседнего дома и т. д. А все это довольно важные факторы, влияющие на стоимость жилья.
Поэтому торг уместен, и торговаться стоит. Но торг может идти как в сторону снижения цены объекта, так и в сторону ее повышения. Рынок переживает короткий период, когда условия диктует продавец. Для многих риэлторов, привыкших к обратному, это непривычно.
из коментов (по-моему, это риэлтерский форум):
в 2018 и даже летом 19 года можно було купить по ценам гораздо более низким и это снижение было продолжением того, что началось в 2015 году. так что цены вполне снижаютя, это факт, причем тогда снижались очень ощутимо - снижение на видовые квартиры у метро в центре спб больше чем на четверть это реальность, снижение это было за несколько месяцев. то, что происходит сейчас это просто нонсенс - скачок от 25 до 30% (местами +50-60%, а некоторые вообще ставят в 2 раза выше от того, чем это стоило 2 года назад (аналогичные квартиры в этом же доме)) за полгода, это и ни разу не рыночный механизм и трактовать это тем, что цены всегда растут, это же недвижимость, тоже несерьезно. более того, если 3 года назад были не только относительно низкие цены, но и огромнейший выбор, то сейчас выбирать фактически не из чего.
и это еще неизвестно, какие макроэкономические процессы будут происходить в мире.
только я не понимаю тех, кто на форуме радуется происходящему: в плюсе от этой ситуации только мизерный процент людей - банкиры, те, кто как-либо связан со стройкой, ну и те, кто продает ради свободных средств, в том числе неликвиды, как в декабре 2014 (ну и пожалуй молодежь, которая в силу возраста с неисправимым оптимизмом смотрит в будущее и надеется на собственные силы и здоровье, которого хватит на вторую и третью работу). все остальные конкретно попали, особенно те, кто собирал деньги. даже так, попали все покупатели, потому что те, кто покупает за свои – переплатят по цене, те, кто берет ипотеку – будут еще и проценты платить. жилищный вопрос для большинства снова либо откладывается либо становится тяжеленной ношей на десятилетия вперед, а покупка недвижимости вместо удовлетворения основной потребности снова превращается в механизм по изъятию максимального объема средств у населения, как это уже было в середине нулевых.
я вообще не понимаю, как можно радоваться повышению цен на жилье, точнее не хотелось бы гадости писать. подумайте даже не про мораль, а про свой эгоизм – тем, кто набрал ипотек, придется зарабатывать любым способом; догадаетесь как это скажется на рынке труда? в такой ситуации радоваться можно, только если вы на вершине экономической пищевой цепочки, но и там своя грызня идет. а называть недоумение людей и призыв к нормализации цен (в чем заинтересовано большинство), да хотя бы приведение их к рыночому уровню, нагнетанием паники? как раз наоборот, за счет искусственной паники цены и взвинтили искусственно в этом году.
на западе недвига подешевела, где ни читал, (разве это не логично при остановке экономики и сокращении рабочих мест?), у нас пока подешевела аренда.