Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

Оценивая отработавшую схему привлечения финансирования через договоры долевого участия (ДДУ), координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко отмечает: в целом долевое участие было достаточно экстремальным — мировая практика подразумевает большую защищенность рисков инвесторов, которые вкладываются в жилищное строительство. Однако он уверен, что именно такая технология привлечения средств обеспечила «взрыв» жилищного строительства — его объемы превысили показатели советских времен.

«Переход от ДДУ к проектному финансированию получился слишком резким. Для того, чтобы строители могли учесть новации в своих планах, нужно было отнести вступление закона в силу, например, через два года после принятия», — считает Максим Федорченко. Он объясняет свою позицию тем, что строительство — инерционная отрасль, и строительный инвестиционный проект длится от двух до четырех лет.

 

Кстати, по весне среди строителей начало формироваться мнение, что в новых условиях особенно важно строить быстро - что технически в принципе возможно, но раньше не особо кому надо было, выгоднее было тащить не торопясь параллельно несколько объектов. А теперь за счёт процента по счетам - деньги больше не даровые - выгоднее быстрее заканчивать и сдавать. Кто сумеет - выживет и поднимется.

В свою очередь, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен: времени для адаптации к новым условиям работы у участников строительного рынка было более чем достаточно. «Эти правила были продекларированы в более или менее понятной форме за полтора года до того, как вступили в действие. Но подавляющее большинство игроков рынка — ни строители, ни кредитные организации — не предприняли ровно никаких действий для того, чтобы подготовиться. А сейчас живут надеждами, что правительство все это отменит. По сути, единицы застройщиков и только один банк отнеслись к этому серьезно — в итоге за несколько месяцев жизни в новых реалиях появились лишь одиночные строительные проекты», — говорит руководитель строительной компании

«Сейчас же ситуация на рынке напоминает попытки голых успеть в баню», — образно комментирует Игорь Белокобыльский.

Не менее критичен в оценке застройщиков, которые не сумели определиться на рынке, и директор по управлению проектами и инвестициями Группы компаний «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. «В большинстве компаний все строилось по пирамидальному принципу: копаем котлован под первый дом, собираем деньги — покупаем себе коттедж, яхту. Деньги кончались — копаем котлован под второй дом, снова собираем деньги, перекладываем их в первый дом», — красочно рисует портрет такого застройщика топ-менеджер девелоперской компании. По его мнению, в результате пирамида рано или поздно дает кассовый разрыв, требуемой готовности не достигается — и застройщик не получает денег ни по «старой», ни по «новой» схеме.

 

Но в общем по итогам поправки к ФЗ-2014 привели к весьма ощутимому росту цен, не только на первичке, но и на вторичке... Должен сознаться, что когда еще за год до вступления их в силу именно об этом говорили строители - я им не верил, считая, что нихрена они по повышенным ценам не продадут (ибо где деньги, Зин?), и не цены повысится, а прибыли застройщиков и девелоперов понизятся. Однако ж хрен. Цены взлетели - даром, что рынок почти встал. Что в общем-то показывает наглядно, что предположение о равновесии рынка, т.е. равенства спроса и предложения - оно такое... сильное допущение. Не всегда выполняющееся.

В итоге разумное в принципе и гуманное по задумке нововведение приводит пока к не очень хорошим результатам.

Кто в выигрыше?

На первый взгляд, бенефициарами законодательной новации в строительной отрасли выглядят банки. На взгляд второй, методом исключения других участников процесса — государства, рискующего получить волну «недостроя», основную массу застройщиков, отлученных от банковских денег, покупателей, не ожидающих от нововведения ничего, кроме роста цен, — к списку выгодополучателей добавляются «топовые» застройщики. Эта категория, легче других принявшая новые правила игры, имеет все шансы увеличить свой кусок рыночного пирога и стать драйвером сделок M&A.

«Банки с огромным удовольствием бегут за крупными застройщиками. Компании топ-20 не имеют проблем во взаимоотношениях с банками — кредитные организации в первую очередь готовы работать именно с ними», — подтверждает Антон Мороз. Говоря же об основной массе застройщиков, вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» отмечает: «К сожалению, банки и застройщики разговаривают пока на разных языках — только у ограниченного количества застройщиков существует профессиональный финансовый менеджмент, язык которого понятен банкам. С другой стороны, только у небольшого количества банков существуют профессиональные менеджеры, язык которых понятен застройщику».

 

Ну да. Гигантам типа ПИКа, наверное, раздолье.
С учётом того, что по исходным критериям с эскроу-счетами от силы тройка банков могла работать - гиганты, с которыми, поди, не каждый сможет договориться.

Строительство жилья (и вообще любое строительство крупных сдании и сооружении) должно быть только и единственно в руках государственных структур. Это должна быть вобщем то несложная цепочка из разных НИИ , строительных контор и контрольных органов.

Скорее, продление дешёвой ипотеки. До осени цены на новострой скорее удерживались на до-пандемийном уровне, местами даже проседали. Но потом этот аттракцион неслыханной щедрости дал нежелательные плоды

cian.ru/stati-aleksandr-maltsev-pohmele-na-rynke-nedvizhimosti-objazatelno-nastanet-311848/

Высокий спрос рынок получил благодаря дешевым деньгам, льготной ипотеке — между двумя волнами люди ринулись решить свои жилищные вопросы. В итоге рынок перегрелся, количество сделок у многих агентств выросло в разы.

Конечно, я говорю о профессиональных риэлторах. Работы много, цены выросли, но активность на рынке пока поддерживает ипотека. Если бы не ипотека, в Москве было бы в три-четыре раза меньше сделок.


— Льготная ипотека под 6,5% продлена как минимум до 1 июля 2021 года. Вы видите в этом больше плюсов или минусов? Не опасна ли слишком большая закредитованность населения?

— Льготная ипотека — это плюс для застройщиков, банков и людей, которые сейчас продают квартиры. Для тех, кто покупает квартиры, на данном этапе это тоже хорошо. И риэлторам на руку: работы много. А вот как это аукнется нам в будущем — большой вопрос.

Знаете пословицу «Чем лучше вечером, тем хуже утром»? Она, конечно, про другое, но похмелье на рынке недвижимости тоже настанет. Наши предыдущие кризисы в 2008 и 2014 годах не были связаны со снижением ставок по ипотеке. А теперь нам дали дешевые деньги — ипотека двинула рынок. Если вспомнить пример Америки 2008 года, закредитованность населения привела к возникновению «ипотечного пузыря».

Несмотря на снижение ставок по ипотеке, за такие цены, которые запрашивают продавцы, покупатели все реже готовы приобретать квартиры. Поэтому ажиотажный спрос скоро закончится.

Если ставки по ипотеке продолжат снижение, рынок будет живым. Конечно, на жилье в столице спрос будет всегда: Москва в какой-то степени «резиновая».

Не люблю давать прогнозы, но следующим летом, на мой взгляд, ситуация на рынке недвижимости будет менее активной. Уже этой осенью ожидалось, что на рынке появятся залоговые квартиры, но этого не случилось, потому что заемщики, попавшие в сложную ситуацию, рефинансировали ипотеку.

 

Ну по моим сведениям, залоговые в каком-то количестве появлялись всегда, и сейчас появлялись тоже, только не в виде "конфиската" (т.е. после личного банкротства и продаваемые напрямую Росимуществом через аукционы), а на общем рынке, но просто с приписками типа "залог в Тинькофе 2 млн.". Т.е. должники с частично погашенной ипотекой не дожидались проблем и судов, а продавали.

Но денег у населения не прибавляется, поэтому, не исключено, что через какое-то время при таком объеме ипотеки залоговые квартиры начнут выходить на рынок, что будет способствовать увеличению предложения.

— Имеет ли смысл покупателям ждать снижения цен в следующем году?

— Если квартира нужна для жизни, надо не ждать чудес, а выходить на рынок и искать подходящие варианты. Если речь идет об инвестиционных покупках, следует понимать, что рынок недвижимости очень инертный. Вспоминаю кризис 1998 года — тогда было понятно, что цены на недвижимость рухнут, но в действительности это произошло только через год.

Снижение цен на недвижимость произойдет, но ему будет предшествовать стагнация, когда покупатели не будут приобретать квартиры по существующим ценам, а продавцы не будут готовы снижать заявленную стоимость. Стагнация способна длиться полгода и дольше.

 

Вот судя по всему, к этому всё и шло по весне - причём шло медленно и долго, началось еще до коронакризиса. Так правительство своим "аттракционом неслыханной щедрости" с целью спасения строительной отрасли оттянуло конец. Еще и не рассчитали, похоже - слишком льготную ипотеку сделали. В итоге не только спасли отрасль, совсем было взгрустнувшую, а она еще и ок.ла.
То есть практически нет сомнений, что без льготки спрос бы просел крайне сильно, и отрасль если и не рухнула бы, то была близка к коллапсу. Но эту близость переоценили, похоже. В итоге получаем для населения переоцененные квартиры ценой избыточной нагрузки на бюджет (и профитов девелоперов, и сверхрыночных зарплат в отрасли). Кому это выгодно? Ну уж явно не населению. Если только оно не дефолтнется вовремя, или не случится гиперинфляции (которой некоторые ипотечники откровенно ждут, как чего-то положительного - "я хоть сразу ипотеку выполачу вместо 20 лет").
При продлении льготной ипотеки, пожалуй, стоило делать её хоть на процент менее льготной - или же заставлять застройщиков ограничить цены.

Затем, когда разрыв между заявленной продавцом и желаемой покупателем стоимостью составит 10% и менее, рынок двинется. Так как льготную ипотеку на первую половину 2021 года продлили, снижения цен на жилье до лета ждать не стоит. А летом мы посмотрим, что будет с ипотекой, с покупателями, которые к тому моменту, возможно, «наедятся».

«Торг уместен, и торговаться стоит»

— В Москве сегодня рынок продавца. Значит ли это, что торг неуместен в принципе?

— Торг уместен всегда — вопрос в стартовой цене. Излюбленная стратегия продавца: поставлю цену повыше, а потом будем торговаться. Сейчас продавцы ставят цены еще выше, а потом торгуются. Если человек продает квартиру сам, он не знает рынка — следовательно, неспособен верно определить цену.

Вся существующая оценка квартир приблизительная. Она не учитывает состояния квартиры и подъезда, ремонта, юридической чистоты документов, кто является соседями, куда выходят окна квартиры — в сад или на глухую стену соседнего дома и т. д. А все это довольно важные факторы, влияющие на стоимость жилья.
Поэтому торг уместен, и торговаться стоит. Но торг может идти как в сторону снижения цены объекта, так и в сторону ее повышения. Рынок переживает короткий период, когда условия диктует продавец. Для многих риэлторов, привыкших к обратному, это непривычно.

 

из коментов (по-моему, это риэлтерский форум):

в 2018 и даже летом 19 года можно було купить по ценам гораздо более низким и это снижение было продолжением того, что началось в 2015 году. так что цены вполне снижаютя, это факт, причем тогда снижались очень ощутимо - снижение на видовые квартиры у метро в центре спб больше чем на четверть это реальность, снижение это было за несколько месяцев. то, что происходит сейчас это просто нонсенс - скачок от 25 до 30% (местами +50-60%, а некоторые вообще ставят в 2 раза выше от того, чем это стоило 2 года назад (аналогичные квартиры в этом же доме)) за полгода, это и ни разу не рыночный механизм и трактовать это тем, что цены всегда растут, это же недвижимость, тоже несерьезно. более того, если 3 года назад были не только относительно низкие цены, но и огромнейший выбор, то сейчас выбирать фактически не из чего.

и это еще неизвестно, какие макроэкономические процессы будут происходить в мире.
только я не понимаю тех, кто на форуме радуется происходящему: в плюсе от этой ситуации только мизерный процент людей - банкиры, те, кто как-либо связан со стройкой, ну и те, кто продает ради свободных средств, в том числе неликвиды, как в декабре 2014 (ну и пожалуй молодежь, которая в силу возраста с неисправимым оптимизмом смотрит в будущее и надеется на собственные силы и здоровье, которого хватит на вторую и третью работу). все остальные конкретно попали, особенно те, кто собирал деньги. даже так, попали все покупатели, потому что те, кто покупает за свои – переплатят по цене, те, кто берет ипотеку – будут еще и проценты платить. жилищный вопрос для большинства снова либо откладывается либо становится тяжеленной ношей на десятилетия вперед, а покупка недвижимости вместо удовлетворения основной потребности снова превращается в механизм по изъятию максимального объема средств у населения, как это уже было в середине нулевых.

я вообще не понимаю, как можно радоваться повышению цен на жилье, точнее не хотелось бы гадости писать. подумайте даже не про мораль, а про свой эгоизм – тем, кто набрал ипотек, придется зарабатывать любым способом; догадаетесь как это скажется на рынке труда? в такой ситуации радоваться можно, только если вы на вершине экономической пищевой цепочки, но и там своя грызня идет. а называть недоумение людей и призыв к нормализации цен (в чем заинтересовано большинство), да хотя бы приведение их к рыночому уровню, нагнетанием паники? как раз наоборот, за счет искусственной паники цены и взвинтили искусственно в этом году.

на западе недвига подешевела, где ни читал, (разве это не логично при остановке экономики и сокращении рабочих мест?), у нас пока подешевела аренда.

 

О, зачесались всё-таки. Интересно, удастся ли заранее проткнуть надувающийся пузырь.

Центробанк будет следить за ситуацией на ипотечном рынке, сообщила в интервью телеканалу «Россия-24» глава регулятора Эльвира Набиуллина. Это необходимо, чтобы не допустить появления на рынке «пузыря» и ряда других проблем.

По словам Набиуллиной, в последние месяцы идет активное развитие рынка ипотечного кредитования. Рост спроса на жилищные займы связан с госпрограммой субсидирования ипотеки и снижением ключевой ставки. Исходя из опыта других стран видно, что это несет риски финансовой стабильности, появления на рынке «ипотечных пузырей». По этой причине регулятор будет внимательно следить за ситуацией на рынке ипотеки, а также за необеспеченным потребительским кредитованием.

Центробанк в настоящее время не видит проблем в этой сфере, однако дальнейший контроль необходим, заявила Набиуллина. Регулятор будет отслеживать рост цен на недвижимость. Когда ипотека дешевеет, доступность жилья повышается, но если заемщику для покупки того же количества квадратных метров нужно оформлять больший кредит, доступность нивелируется.

Ранее замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил о риске образования «пузыря» на рынке ипотечного кредитования. По его мнению, расширение программы субсидирования ипотечного кредитования может превратиться в пирамиду для бюджета.

 

Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки

Госпрограмма кредитования под 6,5% должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России. Пока программу продлили до 1 июля 2021 года.

Льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она подчеркнула, что субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ (трансляция выступления велась на сайте Думы). Она добавила, что ипотечные ставки снижаются не только по кредитам с господдержкой.

Новая программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в России в мае для поддержки застройщиков и повышения доступности жилья для граждан. Она позволяет россиянам взять ссуду на покупку новостройки с минимальным первоначальным взносом 15% (изначально было 20%). При этом сумма кредита не должна превышать 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, а также Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов.

Уже в июне банки зафиксировали повышенный спрос на льготные кредиты, а начиная с июля объемы выдач ипотеки в стране ежемесячно обновляли рекорды. По оценкам ЦБ, за девять месяцев 2020 года ипотечное кредитование выросло на 14%. В январе—сентябре банки выдали ссуды на 3,25 трлн руб. — это больше, чем в рекордном для ипотечного рынка 2018 году. Программа под 6,5% действовала до 1 ноября, но в октябре президент Владимир Путин предложил ее продлить.

Правительство решило сохранить льготные условия для заемщиков до 1 июля 2021 года. Предполагается, что до этого времени банки выдадут ссуды на 1,85 трлн руб.
Какие минусы льготной ипотеки увидели аналитики и власти

Повышенный спрос населения на ипотеку подстегнул рост цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма, отмечали аналитики «Дом. РФ». Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, считает гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. По ее словам, чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье и в итоге «бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков».

Розенцвет также указывает на ограниченные возможности банков по кредитованию всех желающих взять льготную ипотеку. «Рост спроса на кредиты либо не сможет быть обеспечен банками в связи с сокращением доли заявок от платежеспособных клиентов, либо будет обеспечиваться за счет повышения толерантности к риску», — поясняет гендиректор НРА.

Выдача кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в банки неподготовленных заемщиков и привести к формированию пузыря на ипотечном рынке, предупреждал летом замминистра финансов Алексей Моисеев. Он подчеркивал, что позволить себе ипотечный кредит могут не более 60% россиян, даже если ставка по нему будет нулевой.

В Минфине также указывали на риски бюджета при продлении программы льготной ипотеки. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами “антикризиса” может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10−15 лет», — говорил Моисеев. По его словам, программа под 6,5% должна оставаться именно антикризисной.

До кризиса на ипотечном рынке России еще далеко, замечает Розенцвет: «Для достижения в России уровня долговой нагрузки, сопоставимой с другими странами, например США в 2008 году, когда в стране произошел взрыв ипотечного пузыря, российским банкам потребовалось бы нарастить ипотечный портфель вчетверо от текущего уровня — почти до 35 трлн руб. Для этого объем строительства должен утроиться в ближайшие два-три года, что вряд ли достижимо в связи с управлением банками риском концентрации капитала и ресурсной обеспеченностью застройщиков».

---

в принципе, вещь самоочевидная, но всё равно сто процентов начнутся крики, что мол "гнобять нашего брата".