[image]

Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

 
1 2 3 4 5 6

yacc

старожил
★★★
digger>> Дикий народ какой-то.
Mishka> Напряги мозги! :F
Дикий, дикий! :)
У нас скажем риэлтер берет 1-2% за сделку, но вот дальше... если ты получаешь ипотеку, то должен скажем 10-15% дать своих - сверху дает банк.
И эти 10-15% нифига не даются продавцу - он получает всю сумму на сделке.
Поэтому если ты не получил одобрение банка на ипотеку - вот 1-2% ты и теряешь, а не 10-15% своих накопленных.
   51.0.2704.8451.0.2704.84

Mishka

модератор
★★★
yacc> Дикий, дикий! :)

И ты тоже мозги напряги. :P
yacc> У нас скажем риэлтер берет 1-2% за сделку, но вот дальше... если ты получаешь ипотеку, то должен скажем 10-15% дать своих - сверху дает банк.
yacc> И эти 10-15% нифига не даются продавцу - он получает всю сумму на сделке.
yacc> Поэтому если ты не получил одобрение банка на ипотеку - вот 1-2% ты и теряешь, а не 10-15% своих накопленных.

Да кого это волнует. Твои 10-20% улетят банку, как только ты перестанешь платить. И даже, если 99% выплатил, а потом перестал, то всё уходит банку. Прочитай внимательно договор. Это именно те деньги, которые ты внёс свои, а они пропали. На предзастройку действуют те же правила. Только вносить и платить ты начинаешь раньше намного.
   48.048.0

yacc

старожил
★★★
Mishka> Твои 10-20% улетят банку, как только ты перестанешь платить.
Я не про этот случай говорил изначально, а про то, если ты не получишь добро на ипотеку.

Mishka> На предзастройку действуют те же правила. Только вносить и платить ты начинаешь раньше намного.
Разумеется, но опять же - застройщику банк выплачивает всю сумму вместе с твоим первым взносом.
У нас я вообще не слышал, чтобы можно было отдать 10-20% застройщику, потом не получить ипотеку и не вернуть эту сумму у застройщика вообще равно как и не иметь возможность переуступки по паю.
По-моему, надо быть отмороженным, чтобы отдать такой процент без возможности возврата по факту неполучения ипотеки.
   51.0.2704.8451.0.2704.84
Это сообщение редактировалось 16.08.2016 в 00:18

Mishka

модератор
★★★
yacc> Я не про этот случай говорил изначально, а про то, если ты не получишь добро на ипотеку.

А чем ситуация по получению ипотеки-то отличается? Ранняя покупка, всё равно ипотека и большинство народа так и покупает. И только меньшиство, у которых полностью есть деньги, может их инвестировать. Но с инвестированием совсем дело плохо — никто ничего не гарантирует. Ты можешь купить страховку (тоже дофига стоит) или прохеджировать, как банки. :F

yacc> Разумеется, но опять же - застройщику банк выплачивает всю сумму вместе с твоим первым взносом.

Ты, как покупатель, берёшь в банке. В чем отличие от продавца дома, которому тоже деньги выплачивают сразу (как и агентам по продаже и купле)? А ты платишь банку потихоньку.

yacc> У нас я вообще не слышал, чтобы можно было отдать 10-20% застройщику, потом не получить ипотеку и не вернуть эту сумму у застройщика вообще равно как и не иметь возможность переуступки повпаю.

Блин, здесь застройщик полностью аналог продавца дома. Он, естесственно, получает всю сумму сразу. А вот где ты эти деньги возьмёшь и как будешь расплачиваться — твои проблемы.

yacc> По-моему, надо быть отмороженным, чтобы отдать такой процент без возможности возврата по факту неполучения ипотеки.

Застройщик не возьмёт 20%. Он хочет все деньги. Можно траншами, но гарантированны должны быть полностью. Хотя, если банк выступает застройщиком (такое бывает очень редко), или у застройщика есть свой банк, то могут тебе деньги выдать сами.
   48.048.0

yacc

старожил
★★★
Mishka> А чем ситуация по получению ипотеки-то отличается?
Тем что ты ее получил!
У тебя нет ситуации, когда ты теряешь 20% из-за того, что не получил ипотеку :)

Mishka> Ты, как покупатель, берёшь в банке. В чем отличие от продавца дома, которому тоже деньги выплачивают сразу (как и агентам по продаже и купле)? А ты платишь банку потихоньку.
Как я понял Стаса - выплачивается эти 20% застройщику еще ДО получения ипотеки и если ты ее не получишь - ты теряешь эту сумму.
Вот такое я маразмом и считаю.
Не - потеря 1-2%, которые как задаток твоих серьезных намерений - это другое дело. Это у нас обычная практика.

Кстати, у меня был так составлен договор о намерениях, что я бы их назад получил если бы прогорел с получением ипотеки - но это мой знакомый юрист подсуетился и дописал в договор - был бы типовой - нифига бы я не вернул.
   51.0.2704.8451.0.2704.84
+
+1
-
edit
 

stas27

координатор
★★★
...
yacc> Как я понял Стаса - выплачивается эти 20% застройщику еще ДО получения ипотеки и если ты ее не получишь - ты теряешь эту сумму.
Именно так. Проблемы индейцев (покупателей) шерифа (продавтся) не волнуют. По крайней мере на абсолютно безумном Ванцоуверском рынке.
   38.038.0

stas27

координатор
★★★
stas27>> Что особенно приятно, когда их делаешь не ты, а твои квартиросъёмщики.
Mishka> У меня хороший друг занимается тем, что покупает дома ...:
...
Миш, ну ты по привычке чётко описал риски и неудобства таких вложений в недвижимость. И ты прав. Можно там спорить и придираться по поводу звонков насчёт перегоревшей лампочки, но, говорят, такие идиоты-квартиросъёмщики попадаются-таки. И если для тебя это достаточно важные причины для того, чтобы этим не заморачиваться, такова, значит, се ля ви.

Чисто в скобках отмечу, что судя по многочисленным первоисточникам в Сети и общению с теми, кто этим занимается регулярно и успешно, эти проблемы обходятся, если к этому делу подходят серьёзно, как к бизнесу. На всех уровнях - от скринирования тех, кто хочет у тебя снять жильё, до долгого и терпеливого выбора правильного объекта для вложения денег. И все в один голос говорят, что выработка правильных бизнес-процессов помогает эти риски минимизировать. Ну и, ясен пень, активное общение с другими домовладельцами на тему с кем стоит иметь дело для решения проблем лужайки, снегоочистки, управления недвигой, а с кем нет. Как бы да, управляющие недвижимостью компании - известные воришки, но и профессионалы есть. Да и наличие своей такой компании тоже не особо гарантирует - у наших знакомых, которые этим бизнесом занимаются всерьёз (у них около 400-450 квартир сейчас) в их собственной компании самая лучшая и любимая сотрудница украла 80 канадских куев. Но это никак не помешало им продолжить свой бизнес и получать свою прибыль.

Кстати, можешь спросить у своих друзей-приятелей, сколько раз они отвечали на звонки по поводу перегоревших лампочек? Этот конкретно вопрос интересует, ибо это уже стало интернет-мемом :) . Ну остальное тоже интересно - сколько у них собственности, сколько времени в месяц (ну или в неделю) реально уходит на управление этой недвижимостью, сколько они получают в среднем с "квартиры" (ну или дома) чистой прибыли в месяц.
   52.0.2743.11652.0.2743.116

Mishka

модератор
★★★
stas27> Да и наличие своей такой компании тоже не особо гарантирует - у наших знакомых, которые этим бизнесом занимаются всерьёз (у них около 400-450 квартир сейчас) в их собственной компании самая лучшая и любимая сотрудница украла 80 канадских куев. Но это никак не помешало им продолжить свой бизнес и получать свою прибыль.

Наличие даже 100 единиц под сдачу — это другой уровень. До него надо дожить. А там, как всегда — 90% бизнесов умирают в первый год. :F А до этого, либо иметь накопления, чтобы можно было расти (или кто-то дома занимается только этим, а другой зарабатывает), либо работаешь днём, ночью "дома ремонтируешь".

stas27> Кстати, можешь спросить у своих друзей-приятелей, сколько раз они отвечали на звонки по поводу перегоревших лампочек?
Часто. Раз в неделю есть такие. Я, когда жил на квартире, был в хороших отношения с хэндименом и манагером комплекса. Так они говорили, что я практически единственный, кто менял лампочки сам.
   48.048.0

stas27

координатор
★★★
...
stas27>> Кстати, ... сколько раз они отвечали на звонки по поводу перегоревших лампочек?
Mishka> Часто. Раз в неделю есть такие. ... они говорили, что я практически единственный, кто менял лампочки сам.

:eek: Ничего себе. В натуре выходцы из СССР какийе-то мутанты - мне и в голову никогда не приходило попросить кого-то поменять лампы в доме, которыи я снимаю :facepalm:

P.S. Landlord Maintenance vs. Tenant Maintenance
Народ прописывайет в договор о сдаче жильиа, что замена лампочек и елементарные попытки избавитьсиа от засорившегосиа унитаза (за исключением специальных случаев вроде высоких потолков) входит в обиазанности жилцов. FWIW...
   38.038.0
Это сообщение редактировалось 16.08.2016 в 23:05
+
-
edit
 

Kuznets

Клерк-старожил
★☆
stas27> забывают про leverage (как это по-русски будет?

леверидж так и будет леверидж. и делевереджинг тоже. в наукоподобных статьях могут давать русско-бухгалтерский перевод из нескольких слов. вообще, что касается финтерминов, нет смысла изобретать велосипед. MBO так MBO. а то тут некоторые позволяют себе переводить mezzanin financing, вот это мы допустить не можем )
   47.047.0
+
+1
-
edit
 

yacc

старожил
★★★
Kuznets> леверидж так и будет леверидж... что касается финтерминов, нет смысла изобретать велосипед.
И будет примерно так: :)

КВН Камызяки - РБК глазами обычных людей
КВН 2015 высшая лига первая 1/8 целая игра http://www.youtube.com/watch?v=L5H6mTriHf0 Миниатюры КВН здесь http://bit.ly/yOmGKc Миниатюры. Блок #2 http://bit.ly/LwTIi9 Миниатюры. Блок #3 http://bit.ly/Oegthy Миниатюры. Блок #4 http://bit.ly/VFKzsr Миниатюры. Блок #5 http://bit.ly/1z3QgDM Подпишись на новые видео КВН - http://bit.ly/Ie0qNu YouTube - http://www.youtube.com/kvn Vkontakte - https://vk.com/kvn_youtube Facebook - http://www.facebook.com/kvnbest Google+ - http://bit.ly/Is4W8i
   

Kuznets

Клерк-старожил
★☆
Kuznets>> леверидж так и будет леверидж... что касается финтерминов, нет смысла изобретать велосипед.
yacc> И будет примерно так: :)
yacc> КВН Камызяки - РБК глазами обычных людей - YouTube

ну а когда там два авиаконструктора обсуждают не знаю, первый или второй уровень суперкритичности профиля крыла делать и какая должна быть степень изогнутости винглетов, думаешь, это со стороны лучше выглядит? ))
   47.047.0

yacc

старожил
★★★
Kuznets> ну а когда там два авиаконструктора обсуждают не знаю, первый или второй уровень суперкритичности профиля крыла делать и какая должна быть степень изогнутости винглетов, думаешь, это со стороны лучше выглядит? ))
Тут вот штука в чем - что писал Стас это типа презентация для инвесторов - типа почему выгоднее использовать заемный капитал.
А для понимания этого ( если только формулки приложить ) - достаточно уровня средней школы - там собственно сложные проценты в основном используются - для учета инфляции ( и там всякого дисконтирования ), для платежей по кредиту и для роста стоимости недвижимости :)
Ну или для роста вклада на депозите или в ПИФе.
Это вполне русским языком объяснить можно.
   

Kuznets

Клерк-старожил
★☆
yacc> Тут вот штука в чем - что писал Стас это типа презентация для инвесторов - типа почему выгоднее использовать заемный капитал.

Для неквалифицированных? Тогда понятно.
   
+
+1
-
edit
 

stas27

координатор
★★★
...
Kuznets> Для неквалифицированных? ...
Да. Но всё равно по-русски леверидж с делевереджингом всё-таки как транскрипция с трансляцией у нас biologov :facepalm:
   45.045.0

yacc

старожил
★★★
stas27> По крайней мере на абсолютно безумном Ванцоуверском рынке.
Он реально какой-то безумный - падение стоимости на четверть за месяц!

Vancouver Housing Market Implodes: Average Home Price Plunges 20% In 1 Month - "The Market Is Devastated"

The City of Vancouver currently has an average home price of $1.1 million, down 20.7% over the last 28 days and down 24.5% over the last three months. The average detached home is $2.6 million, down 7% compared to three months ago. There were only three home sales in West Vancouver between Aug. 1 and 14 this year, compared to 52 during the same period last year. That’s a decrease of 94%.  // www.zerohedge.com
 

Тут, блин, подумаешь - а хорошая ли идея была взять кредит под те ( старые ) цены...
   
RU спокойный тип #19.08.2016 15:52  @yacc#19.08.2016 15:36
+
-
edit
 

спокойный тип
Спокойный_Тип

старожил
★★
yacc> Он реально какой-то безумный - падение стоимости на четверть за месяц!

а снизились цены на конкретные дома или снизились средние цены по сделкам?
   47.047.0
US yacc #19.08.2016 15:57  @спокойный тип#19.08.2016 15:52
+
-
edit
 

yacc

старожил
★★★
с.т.> а снизились цены на конкретные дома или снизились средние цены по сделкам?
Это цены.
По сделкам там есть - за прошлый год с 1 по 14 августа было 52 покупки, а в этом году - только три. Падение - 94%
   

stas27

координатор
★★★
stas27>> По крайней мере на абсолютно безумном Ванцоуверском рынке.
yacc> Он реально какой-то безумный - падение стоимости на четверть за месяц!
yacc> Vancouver Housing Market Implodes: Average Home Price Plunges 20% In 1 Month - "The Market Is Devastated" | Zero Hedge
Нет, это ещё не безумство. Это (если в самом деле так - а то там по отдельно стоящим домам зафиксировано падение в 7% при никакой, НЯП, статистике). Вот пример настоящего безумства, которое тут творилось (надеюсь):

Valued At $16 It Sold For $68 Million "In 7200 Seconds" - The Inside Story Of Vancouver's Wildest Property Deal

The Rothschilds are buying gold and warning about the results of “the greatest experiment in monetary policy in the history of the world”. The global gold refining industry is dominated by a small number of giant refineries which between them can refine up to 5000 tonnes of gold per year. The writing on the wall couldn't be clearer. For the past four months we have been closely following the sheer bubble panic, if not outright insanity, that has gripped the Vancouver housing market (here, here, here, here, here and many more) which has been over the past year, converted into the personal offshore piggybank of wealthy Chinese oligarchs seeking to park laundered money outside of their home nation. // Дальше — www.zerohedge.com
 

yacc> Тут, блин, подумаешь - а хорошая ли идея была взять кредит под те ( старые ) цены...
Быть "вверх ногами" (когда кредит больше стоимости недвижимости) всегда неприятно. Но в конце концов катастрофа это только для тех, кто ДОЛЖЕН продать дом сейчас. Например, потому, что уже куплен другой дом, куда переехать можно. Если дом куплен для себя, то в общем случае, тебе всё равно - платежи те же, доходы (будем надеяться) - тоже. А то, что в конце концов всё вернётся на круги своя неизбежно. Земли тут мало, а народу прибывает всё больше...

З.Ы. Тут есть одна тонкость - в отличие от Штатов, ипотечные кредиты выдаются обычно на 5 лет, потом надо перефинансировать. Но 3-5 лет назад цены были куда ниже, так что и это не должно быть проблемой для большинства тех, кто покупал дом/квартиру себе, а не в качестве "инвестиции".
   52.0.2743.11652.0.2743.116

yacc

старожил
★★★
stas27> Вот пример настоящего безумства, которое тут творилось (надеюсь):
Да уж "продать за 2 часа" :)
   

yacc

старожил
★★★
Вот статья прикольная. Еще не читал, но графики там интересные :)

The US Real Estate Big Picture... A Thesis In Moral Hazard

Given central banks are all in and have no credible ideas (or credibility period), a NIRP driven speculative new housing bubble (for a population that is barely growing...hello China?) seems most likely.  If you haven't already, get busy front running the next moral hazard moonshot and then stay tuned.  Because as you read this, central bankers are already devising their next (even more destructive) "plan". // www.zerohedge.com
 

Например что стоимость подросла фактически до уровня предкризисного 2007

Или сравнение роста населения и строительства новых домов
Прикреплённые файлы:
home_price.png (скачать) [482x290, 14,5 кБ]
 
homes_vs_population.png (скачать) [508x348, 15,4 кБ]
 
 
   
Это сообщение редактировалось 24.08.2016 в 14:48

yacc

старожил
★★★
Забавная статья попалась про рынок недвижимости в Аспене ( Колорадо ) применительно к премиум-сектору.

Aspen real estate in a first-ever sustained nosedive

Aspen’s real estate market has collapsed in the first-half of 2016, with sales of high-end homes in the city barely half of what they were last year. // www.denverpost.com
 

То, что там продажи упали - не так интересно. но вот одно предложение интересное

"Sales of homes priced at $10 million or more — almost always paid for in cash — are down 60 percent."

Продажи домов стоящих от 10 миллионов долларов - практически всегда оплачиваемые наличными - упали на 60%
   

tarasv

аксакал

yacc> "Sales of homes priced at $10 million or more — almost always paid for in cash — are down 60 percent."
yacc> Продажи домов стоящих от 10 миллионов долларов - практически всегда оплачиваемые наличными - упали на 60%

А что в нем интересного если дома там покупуют исключительно celebrities? Просто чтобы было понятней для не знакомых с ситуацией - Аспен это самый дорогой горнолыжный курорт в Америке если не в мире. Того что хватит на неделю не экономя на Вистлере или тем более Тремблане там недостаточно и на один день по самому эконом варианту.
   52.0.2743.11652.0.2743.116
Это сообщение редактировалось 07.09.2016 в 21:01

yacc

старожил
★★★
tarasv> А что в нем интересного если дома там покапуют исключительно celebrities?
Только то, что они расплачиваются чемоданчиком с кучей денег почему-то :)
   
+
+3
-
edit
 

tarasv

аксакал

yacc> Только то, что они расплачиваются чемоданчиком с кучей денег почему-то :)

Это "трудности перевода" © in cache при покупке недвижимости значит не чемодан с долларами, а гарантированный чек из банка на всю сумму.
   52.0.2743.11652.0.2743.116
1 2 3 4 5 6

в начало страницы | новое
 
Поиск
Настройки
Твиттер сайта
Статистика
Рейтинг@Mail.ru