Строительство: что нам грядущее готовит?

Возможно, что именно здесь будет более уместно.
Так сложилось, что в течение более двух лет я не писал новых статей, не старался проанализировать развитие мира и нашей страны, не рассказывал вам о новых вехах в развитии строительной сферы, не делился своими взглядами и мнениями. Но к началу 2017 года я все же решил подробнее взглянуть на экономику России и строительство в целом более детально, на возможное их развитие в будущем и на то, что может повлиять на оное.
Все это я отразил в новой статье. Получилась она большой, насыщенной Строительство: что нам грядущее готовит?
В этой статье я представляю концепцию отраслевой консолидации как возможности получения стратегических преимуществ в конкурентной борьбе в нынешних условиях приостановки строительной деятельности. Как руководитель девелопментской компании я стараюсь оценить текущее состояние отрасли, спрогнозировать ее развитие, выбрать наиболее перспективное направление корпоративного роста и определить закономерности процесса отраслевой консолидации.

Мне очень хотелось бы узнать Ваше мнение не предвзятого читателя...

3D-печать развивается ускоренными темпами. Уже сегодня некоторые дома строят с помощью такой технологии, и в будущем этот метод может стать ещё популярней. Особенно с новым материалом, разработанным группой исследователей из разных университетов. При его создании специалисты вдохновлялись строением человеческих костей, которые оказались гораздо прочнее, чем считалось ранее.

Учёные из Университета Корнелла, Университета Пердью и Университета Кейс Вестерн Резерв обнаружили, что «лучи», также известные как трабекулы, образовывают вертикальные пластинчатые распорки и горизонтальные стержнеобразные стержни внутри кости, повышая тем самым её прочность.

«Кость — это здание. Они несут на себе большую часть нагрузки. Мы можем извлечь уроки из этих материалов, чтобы создавать более надёжные материалы для 3D-печати зданий и других сооружений», — говорит профессор Университета Пердью Пабло Заваттьери.

Для проверки своей теории лаборатория Заваттьери напечатала полимеры, напоминающие по строению трабекулу. В результате механического воздействия выяснилось, что чем толще горизонтальные стойки, тем дольше полимер способен выдерживать нагрузку. Но главное открытие состоит в том, что утолщение распорок не привело к значительному увеличению массы полимера.

В будущем учёные полагают, что созданный ими полимер можно использовать для создания прочных и вместе с тем лёгких строительных материалов. Именно они могут стать ключом к созданию домов, напечатанных с помощью 3D-принтеров.

Технологии 3D-печати не стоят на месте. Мировой рекорд полностью напечатанного на 3D-принтере дома принадлежит зданию в Дубае площадью 640 квадратных метров. Компания S-Squared сообщила об очередном прорыве. Ей удалось не только напечатать одно из самых больших зданий в мире, но и уложиться в кратчайшие сроки.


S-Squared возвела жилой дом площадью около 177 квадратных метров, который был построен при помощи 3D-принтера SQ4D. Полностью готовый проект занял 8 дней, из которых на саму печать ушло всего 48 часов. Производитель заявляет, что новая технология, прошедшая проверку на этом здании, уже в следующий раз позволит сократить время ровно в 2 раза. Для сравнения, в Мексике социальные дома печатают с помощью 3D-принтеров за 24 часа, но их площадь составляет только 46 квадратных метров.

Впечатляющим выглядит и ценник, в который обошлось строительство такого дома. Несмотря на использование огнеупорного бетона, производителю удалось уложиться всего в 6000 долларов. Кроме того, такой дом чрезвычайно прочный и мало подвержен деградации и разрушению.

Особый акцент делается на принтере SQ4D. S-Squared заявляет, что он умеет самостоятельно возводить фундамент, потребляет мало энергии и сокращает количество рабочих до трёх человек. В планах компании — расширение производственных мощностей, что позволит уже в 2020 году печатать жилые дома в производственных масштабах.

Александр Ручьев: ...просто мы поняли, что время большого девелопмента прошло и, по сути, рынок не нуждается в крупных компаниях, тем более в таком объеме. Мы осознанно продали компанию, потому что из большой компании делать маленькую смысла не было, а у группы компаний ПИК были большие амбиции. В принципе мы видим, что эти амбиции уже реализовались. Поэтому это не связано с наличием технопарка, это связано с тем, что время большого девелопмента в этой стране прошло.

Этот ваш прогноз уже оправдался? Крупнейшие компании просто не являются независимыми. Вы оставались независимой компанией. Имели определенные долги, они были меньше суммы ликвидных активов, то есть вы хорошо держались на плаву. И еще буквально только несколько девелоперов пережили все эти кризисы. Но до сих пор девелопмент жив, да и вы им занимаетесь опять, только по-новому.

Александр Ручьев: Это уже не большой девелопмент, потому что в большом девелопменте у нас осталось не так много компаний: ЛСР, группа компаний ПИК, возможно, «Инград» скоро войдет. Три компании на всю страну с выручкой больше 50 млрд рублей. И как они себя будут чувствовать в новом законодательстве, в эскроу-счетах, мы увидим только через год. Поэтому сейчас пока еще рано говорить, что большой девелопмент жив. Мы видим другой тренд: Фонд реновации стал большим девелопером, он строит миллион квадратных метров в год. Марат Шакирзянович [Хуснуллин] сказал, что этот опыт будет расширен на всю страну, появятся другие фонды реновации в других городах. То есть фокус большого девелопмента сместился на государство.

Но оно же все-таки будет искать подрядчиков.

Александр Ручьев: Но это не девелопмент, это просто подрядчики. Это разные вещи. Девелопмент — это создание продукта и продажа его конечному потребителю. А подрядчик — это просто производная от девелопмента. Если эта функция перешла государству, значит, государство и будет у нас основным девелопером жилья экономкласса.

 

Александр Ручьев: Бизнес-возможности в этой стране исчезают. Например, я занимаюсь девелопментом, могу ли я вырастить здесь девелоперскую компанию, которая будет стоить миллиард долларов, после принятия закона об эскроу-счетах? Нет, не могу. Почему? Мой рост ограничен моим капиталом. Я сейчас покупаю площадку, получаю разрешение, иду на эскроу-счета, мой капитал заморожен до момента ввода объекта в эксплуатацию. Прибыль и свой капитал я вытащу только через четыре года после покупки площадки. Соответственно, модель моего роста можно просчитать с точностью до 100 млн рублей в год на много лет вперед. Сколько у меня есть капитала, как он оборачивается — скорость обращения, и маржинальность стройки — вот и все. Я здесь не могу прыгнуть выше своей головы.

А раньше можно было?

Александр Ручьев: А раньше можно было, потому что я же не на банковские деньги раньше развивался, и мой капитал реинвестировался быстрее через деньги дольщиков.
А в Германии можно прыгнуть?

Александр Ручьев: В Германии тоже прыгнуть в девелопменте нельзя. Но капитал там привлекается проще.

 

Строительство должно быть на 100% государственным.

---

...

— Самая большая тайна и головная боль российского стройкомплекса — это вопрос стоимости строительства. Насколько эффективна стройка с точки зрения управленца?

— Эффективность строительства традиционно невысока. Мы работаем с 2000 года, и многие отрасли экономики достаточно сильно ушли вперед, особенно в последние годы, но стройка явно в аутсайдерах. Да, какие-то процессы начали автоматизировать, цифровизация запущена, появилось новое оборудование, но в целом строительство не сильно изменилось. Много простоев, потерь, переделок и, как результат, высокая себестоимость — по сути, упущенная прибыль отрасли. Факторов неэффективности много, но как управленец я бы выделил два важнейших: неоптимальные проектные решения и устойчивая схема выхода на стройку без готового проекта — и, как следствие, тщательно просчитанного бюджета и детального плана работ и поставок материалов.

...


Проектировщиков просят сделать красивые картинки и чертежи стадии «проект», на основании которых можно пройти обязательную экспертизу. После заключения экспертизы разработку рабочей документации для стройки очень часто поручают менее именитым проектировщикам, за важную детализацию проекта стремятся платить гроши. Рабочее проектирование почти всегда ведется параллельно стройке. Без детальных чертежей заказчик проводит тендер, где подрядчики без полной информации делают свои примерные предложения с оговорками. Когда с одним из подрядчиков, обычно скромным в аппетитах на тендере, договорились и заключили контракт, он быстро включается и требует от проектировщика рабочих чертежей, после изучения которых его цена очень обоснованно может превысить даже максимальную тендерную. Различные разделы проекта — например, инженерные системы и конструктив здания — на начало строительства оказываются недостаточно взаимоувязаны. Времени на качественное проектирование и увязку всех деталей нет, простаивающие строители кричат: «Дайте чертежи!». Уже на этом этапе качество часто теряется, воплощение идеи архитектора кардинально меняется в худшую сторону. Другой побочный эффект этого подхода в том, что не отвечающие за бюджет стройки архитекторы принципиальной стадии проекта, главные, кто формирует стоимость продукта, не заинтересованы в снижении себестоимости. Наоборот, им интересно удорожание стройки.

— Парадоксально. Почему?

— Архитектор закладывает дорогие материалы, потому что получает комиссию от производителей материалов. Это принятая практика. Некоторые производители платят комиссию даже без предварительной договоренности: конструктор заложил материал или инженерную систему в проект, его подпись есть на проекте — приходи и получай свой процент.

...


Китайцы могут построить небоскреб за месяц. Как это получается? Они, условно, «девять месяцев» готовятся, выверяют проект, тщательно планируют, проводят тендеры среди строителей и на закупку материалов, всё контрактуют — а потом по тщательно проработанным выверенным планам и технологическим картам за месяц «рожают» здание. Пример с женской беременностью не случаен: есть «технологические» процессы, которые нельзя ускорить без ущерба. У нас наоборот: 90 процентов объектов гражданского строительства выходят на площадку без рабочей документации. Это значит, что строители не могут четко спланировать сам процесс строительства и работу конкретных специалистов, заказать по выгодной цене конкретные материалы. О системе «точно-вовремя» лучше даже не вспоминать — знакомился с ней впервые еще в студенческие 90-е, а это и сейчас прекрасное далёко…

...

— Строители выходят на стройку без рабочей документации, потому что время — деньги, все спешат…

— Создают ощущение скорости реализации проекта для серьезных руководителей и потребителей, а получается наоборот. Такая неподготовленная стройка обречена на простои рабочих. В режиме импровизации невозможно заказать огромную номенклатуру материалов и организовать бесперебойную загрузку рабочих на месяцы вперед. Недавно на одном проекте встал вопрос, насколько сократится стройка, если у строителя к ее началу будет полная рабочая документация, где до деталей, до шурупов все расписано. Подрядчик посчитал и сказал, что в таком случае он готов построить не за 30 месяцев, а за 27. При этом он по инерции перестраховался: реально этот объект можно построить и за 24 месяца. Но пусть стройка будет идти на три месяца меньше, какой будет эффект? Я обычно использую такую аналогию. Рабочий кладет плитку, и получает за это условно сто рублей за один квадратный метр. Этот человек — часть структуры субподрядчика. Если на работу уйдет на месяц больше, то накладные расходы субподрядчика прилично увеличатся, а расценка рабочего за метр не вырастает. Над субподрядчиком — подрядчик, генподрядчик, заказчик, девелопер, банк. Целая пирамида. У всех этих компаний есть неизменные месячные расходы, генподрядчик приличные деньги тратит на содержание площадки. И если стройка идет дольше на месяц, три или шесть, все расходы этой пирамиды ложатся на стоимость квадратного метра. Мы считали, что если для рассмотренного выше объекта время строительства сократится на три месяца, то себестоимость будет ниже процентов на десять. Это эффект только за счет сокращения сроков строительства.


...

— Как же в таких условиях удается все-таки строить объекты в срок?

— А знаете, кто сегодня лучший строитель в управлении? Крик-менеджер. Волевой мужик со стальными нервами, который может орать, погружать всех в состояние стресса. Крик-менеджер способен увеличивать скорость движения людей в хаотическом процессе. Стрессом он перенапрягает всю вертикаль — и процесс ускоряется. Но в итоге россияне работают не как немцы, по восемь часов в день, а все десять-двенадцать, включая простои, и за сильно меньшие деньги. Это при том, что проявляется высокий профессионализм и маневренность управленцев наших заказчиков, в том числе одного из крупнейших генподрядчиков России. То есть сверхусилиями компенсируется некоторая часть неэффективности системы. Но это цена здоровья наших отраслевых коллег и не могу согласиться с неизбежностью ее оплаты.

---

Что-то мне всё это вышеописанное напомнило наши реалии разработки программного обеспечения. Почти всё то же самое