Строительство: что нам грядущее готовит?

«Нынешнюю модель можно изменить только указом президента»

В России строится жилье, которое не подходит для семей. Модель рынка и методы решения жилищной проблемы не соответствуют главному вызову, связанному с демографией //  monocle.ru

 

В России строится жилье, которое не подходит для семей. Модель рынка и методы решения жилищной проблемы не соответствуют главному вызову, связанному с демографией

Два триллиона рублей будет потрачено в этом году в России на субсидирование ипотеки.
В нашей стране кардинально упало качество независимой аналитики в области жилищной политики и градостроительства. Нет глубокого анализа происходящего, нет палитры мнений и подходов. Из-за этого решения властей или проекты застройщиков воспринимаются как единственное возможные, а текущая модель — как данность, которая не подлежит изменению. Но это не так: альтернативы есть. Более того, существующая ситуация с крайне высокими ценами на жилье и огромными затратами государства требует поиска новых подходов.

 

Все определяет застройщик

— Государство вроде повернулось лицом к городам. Увеличились инвестиции в инфраструктуру, делаются мастер-планы, идет благоустройство. Насколько за последние несколько лет изменилась ситуация с городами?

— О городах и о пространственном развитии говорят больше, но явного движения в понимании и осознании происходящего не наблюдается. Позиция государства, которая на протяжении столетий определяла российское пространство, сегодня отчетливо не предъявлена. Основной фигурой по-прежнему остается застройщик, который диктует всю политику. Он мотивированный, сильный и плотно, до предельной неразделенности слит с местной властью. У него в собственности подрядные мощности и земля. Нынешняя модель строительства многоэтажного жилья их полностью устраивает.

При этом страна не имеет доступного жилья, столь остро необходимого. Я вечером еду по городу и вижу эти страшные огромные параллелепипеды — а там, дай бог, где-то три окна светится. Это не жилье, а рубли, переведенные в квадратные метры. Люди боятся потерять деньги и вкладываются в жилье — как во что-то существенное. В надежде, что не пропадет. И речь не идет о том, чтобы доступ к жилью был у нуждающихся, чтобы создавались семьи и появлялись дети.

— Какими могли быть контуры правильной жилищной политики?

— Есть три важных показателя. Первый: на человека должно приходиться 60‒70 квадратных метров. Когда достигается такая обеспеченность жильем, можно останавливать накопление квадратных метров и перейти на новый этап — к реконструкции и повышению качества. У нас пока очень мало качественного жилья: надо вдвое увеличить жилфонд.

Вторая норма: 60‒70 процентов национального жилого фонда должны быть представлены малоэтажной застройкой. Именно это жилье является семейным: в нем может существовать нормальная семья с детьми. Это может быть отдельный дом или таунхаус площадью от 120 квадратных метров. У нас же пропорция жилого фонда и нового строительства прямо противоположна, все перевернуто с ног на голову: приоритет за небольшими квартирами в многоэтажках. Этот перекос сложился сравнительно недавно, за жизнь двух поколений. Началось это с 1954 года, когда Хрущев приступил к массовому индустриальному строительству. В итоге у нас 75‒80 процентов жилфонда — это небольшие квартиры.

И третья цифра: доступная цена. Она во всем мире приблизительно одинаковая: 300‒500 долларов, или 30‒50 тысяч рублей, за квадратный метр. Если цена жилья выше, это значит, что вы либо не умеете строить, либо перед вами не стоит задача доступного жилья. У нас нет социального жилья. Еще недавно, при советской власти, оно составляло почти 95 процентов жилого фонда. И за пару десятков лет маятник качнулся в другую сторону. Государство громадные деньги вкладывает в стройку через ипотеку, поддерживая застройщиков и помогая состоятельным людям сохранить деньги. Но тем, кому нужно жилье, перепадает куда меньше. И это в стране, которая столько крови пролила в борьбе за социальную справедливость.

Этой модели подчинено все происходящее. Отменяются особо охраняемые природные территории, охранные зоны памятников. Регламентированные и традиционные для России генеральные планы замещаются малопонятными мастер-планами. Идея проста: получить возможность строить что хотим, где хотим, когда хотим.

— Основных игроков рынка — строителей, чиновников, банкиров — нынешняя модель рынка устраивает. Она несправедлива только по отношению к простым людям, но те вряд ли имеют рычаги влияния. Можно ли тогда поменять модель? Как?

— В нашем отечестве можно поступить только одним образом: как Никита Сергеевич сделал. Взял и полностью поменял модель постановлением партии и правительства. Сейчас можно сделать так же: указ президента о свертывании строительства многоквартирных домов и всемерной поддержке малоэтажного жилья плюс неукоснительный контроль за исполнением.

— Чрезмерная плотность застройки создает перенапряжение городской инфраструктуры, меняет силуэт города. Чем еще плохо строительство небоскребов?

— Говорят, что в Москве должны построить до 2030 года более 200 небоскребов выше ста метров. Это путь в никуда. Небоскреб в качестве офиса или гостиницы естественен. Но квартира в высотке как место постоянного проживания семьи — это нонсенс, абсурд. Главная проблема — там детей не будет. Иными словами, мы строим не то, что нужно. Александр Сергеевич Кривов, известный российский эксперт, привел интересные данные. Оказывается, в стране чуть более 50 миллионов семей, домохозяйств. И уже сейчас 80 миллионов квартир. Но это маленькие квартиры, не для семей: средняя площадь — около 45 метров, в которых нормальная семейная жизнь невозможна.

Но мы продолжаем строить маленькие квартиры, потому что цены загнаны высоко и большую квартиру не купят. И национальный жилой фонд, который мы получим, будет и дальше не соответствовать реальным потребностям. Тип жилья прямо связан со средним количеством детей в семье: в квартирах один ребенок, в таунхаусах — два, в частных домах — около трех. Строя маленькие квартиры, мы отбираем у людей возможность воспроизводиться.

 

— Есть мнение, что главная проблема российских городов — их недоинвестированность. В скандинавском городе бюджет может быть на порядок больше, чем у российского аналога. Это так?

— Это очевидный факт, банальность. Все деньги идут в федеральный бюджет, и у городов нет достаточных средств ни на развитие, ни на поддержание. Кроме Москвы и ряда исключений. Средства на комфортную среду, на благоустройство выделяются из федерального бюджета. Среда может и должна создаваться в итоге саморазвития, когда больше денег остается внизу. И тогда вместо благоустройства с использованием одних и тех же приемов, скамеек и фонариков города начинают создавать собственную неповторимую уникальную среду.

 

— Вернемся к благоустройству. В 1970-е были популярны идеи средового подхода, а государственные программы благоустройства вроде о том же. Есть ли разница?

— Благоустройство и среда — это абсолютно разные понятия. Среда — это продукт местной культуры. Она уникальна. Среда западноевропейского города отлична от китайского и американского. А благоустройство, лавочки, ливневая канализация — это инфраструктура, она всюду одинакова. Средовой подход строится на том, что вначале внимательно исследуется контекст, изучаются представления и привычки людей — ставится диагноз и дальше принимается решение: следовать установившемуся порядку или опрокинуть все это и предложить свой способ лечения. Средовой подход строился на диалоге. А благоустройство очень часто, как бы это сказать деликатнее, делается вопреки или несмотря на преставления сообществ.

 

Если нет генплана, то нет стратегии и обязательств

— А что такое мастер-план?

— Это мало кто знает. По-моему, смысл в том, что он не является законом. Основная идея отрицания генерального плана — это отказ от внятной стратегии, отказ от какой-либо ответственности. Потому что если у вас есть генеральный план, то в нем есть цифры. Я занимался в течение многих лет генеральным планом города Москвы — точнее, теми разделами, которые были связаны с так называемой социальной инфраструктурой. Это сети объектов культуры, отдыха, спорта, здравоохранения. В моем институте знали все потребности, дефициты и земельные участки. Были адресные списки, в каком году какая поликлиника будет построена. И невыполнение генерального плана жестко каралось как невыполнение требований законодательства. Сегодня это забыто.

 

— В кулуарах столичного правительства я слышал, что генплан 1973 года сейчас выполнен процентов на 80. Похоже на правду?

— Скажу так: генплан 1973 года — это один из лучших генеральных планов, которые когда-либо делался для города Москвы, мой любимый документ. Если бы у большевиков хватило денег реализовать его, Москва уже в двадцатом веке стала бы городом двадцать первого века. Что в нем было? Относительно самостоятельные районы, разделенные обширными зелеными клиньями. Увы, все эти клинья застраивались потом с особым энтузиазмом. Генплан предусматривал полицентричность, столь необходимую большому городу. Именно полицентричность является залогом успеха Лондона, Парижа, Берлина, Нью-Йорка и Шанхая. Генплан 1973 год был синхронизирован с ближайшим и отдаленным окружением. Он логичен и даже графически красив.

021-1_V4L03TP_784_1600_nocrop.jpg @ monocle.ru [кеш]

Единственная задача, которая не была им решена, — это разделение административного, делового и культурного центров. То, как эта задача решается в городах с многовековой историей, демонстрируют Лондон и Париж. В одном строится Кэнэри-Ворф, в другом — район Дефанс. И оба города дарят свои исторические центры учреждениям культуры, жителям и гостям.

Но это половинчатое решение. Вместо этого принцип разделения функций и центров сегодня уравновешивается принципом тесной взаимосвязанности средствами транспортной и информационной инфраструктуры. Убежден, что перенос институтов управления за пределы Москвы со временем будет вызывать все меньше недоумения и протеста. Особое развитие в недалеком будущем должны получить «якорные образования» вроде китайских Шанхая, Гуанчжоу и Гонконга. В этой роли должны выступать Мурманск, Астрахань, Новороссийск, Владивосток, соединенные мощнейшими транспортными коридорами.

 

Лужковский стиль и современная архитектура

— Над лужковской архитектурой принято посмеиваться. Но сейчас она воспринимается более живой и своеобразной, чем нынешняя. Вы были рядом — как зарождался лужковский стиль?

— Юрий Михайлович очень правильно понимал задачу. Люди поглупее говорили, что он ночью насаждает башенки и арочки. На самом деле он справедливо полагал, что Москва достойна того, чтобы иметь свою собственную архитектуру. И искренне ждал, что кто-то ответит качественно на его призыв. Но, к сожалению, задача эта оказалась непростой. Сделать нечто самостоятельное и отличное куда труднее, чем повторять сделанное в Германии или Голландии. К тому же у мэра и его главного архитектора было множество других задач. Леониду Вавакину (главный архитектор Москвы в 1990-е. — «Монокль») и Александру Кузьмину часто было не до фасадов. Важно не забыть о том, что попытка сохранить Москву уникальной и неповторимой все-таки была предпринята. Насколько справедливы и уместны были эти настроения, становится ясно только сегодня, когда в мире вновь возникает устойчивый интерес к региональной архитектуре и ощущению ценности уместного и своего.

— А современный столичный стиль?

— Характерно, что вас интересует именно стиль как набор устойчивых решений и приемов, дизайн-кода и дизайн-стандарта, что к архитектуре не имеет прямого отношения. Это ближе к промышленному дизайну, к производству массового стандартного продукта, что делается в интересах застройщика.

Я помню, как рождался этот стиль, условно говоря, неоголландский. Коробки без эркеров, без балконов, с ящиками для кондиционеров. Похоже, что неожиданно для самих себя мы остановили свой выбор на сдержанных и туповатых, выполненных в протестантской стилистике ящиках, которые где-нибудь в Роттердаме заселяются многочисленными беженцами из Азии и Африки. Какие-то отсылки к московской архитектуре нынешней администрации города, в которой, похоже, почти нет коренных москвичей, кажутся наивными и неуместными. Лужкова все-таки окружали московские люди.

— В нашей редакции нередко обсуждают современную московскую архитектуру, и она мало кому нравится. На днях Высшая школа экономики опубликовала исследование: оказалось, что и больше половины архитекторов недовольны тем, что строится. Почему наш социум создает архитектуру, которая почти никому не нравится?

— Это большая и сложная тема. Думаю, людей волнует, хоть они и не могут ясно это выразить, слом национального культурного ландшафта. Наше окружение перестало создаваться естественным образом. Произошло это еще при советской власти. До этого существовали правила, примирявшие общий и частный интересы. Советская власть лишила городские сообщества, жителей и граждан субъектности. С народом особо не советовались — ни при Сталине, ни при Хрущеве, ни позднее. Вчера государство, а сегодня строительный бизнес, который ни с кем не советуется и действует исключительно в своих интересах, становится единственным субъектом. Больше того, местные и региональные отличия попросту не замечаются и игнорируются. К сожалению, это советское наследие не преодолено по сей день. В этом принципиальное отличие российского ландшафта от европейского и даже китайского. Сегодня каждая провинция китайская выстраивает свою политику градостроительного и пространственного развития и демонстрирует острое желание получить свою собственную уникальную и современную архитектуру.