Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

Конец эпохи льготной ипотеки

Рынок новостроек вступает в новый этап и готовится жить без государственной стимуляции спроса //  monocle.ru

 

Конец эпохи дешевой ипотеки порождает два вопроса. Первый: насколько изменится спрос на жилье? В том, что он уменьшится, сомнений быть не может. На долю ипотеки с господдержкой в последние месяцы приходилось 30‒40% всех сделок с новостройками. Но пропорционального снижения спроса не произойдет. Ипотека с господдержкой может быть частично компенсирована семейной ипотекой, но новые условия по ней правительство еще не обнародовало.

Оптимистичный сценарий предполагает снижение спроса на 20‒25%. «Сокращение количества выдач ипотеки на 25 процентов год к году — это не кризис. Это просто возвращение к объемам выдачи, что были в 2021‒2022 годах — порядка 5,2 триллиона рублей», — считает директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Прогноз «Дом.РФ» чуть жестче: минус 35% по количеству кредитов и 40% по объему. Наиболее пессимистичный сценарий предполагает падение спроса вдвое к прошлому году. Финансовые модели большинства застройщиков выдерживают сокращение спроса на 20‒25%. Более сильное падение может быть довольно разрушительным, особенно для региональных застройщиков с низкомаржинальных рынков.

Вопрос второй: приведет ли снижение спроса к значительному падению цен на недвижимость? «Убежден, что цены на новостройки упадут, — говорит глава федеральной риелторской сети “Этажи” Ильдар Хусаинов. — Из-за ипотеки с господдержкой цены на новостройки оказались несбалансированно завышены: в некоторых локациях они на 40 процентов выше, чем на вторичном рынке. С отменой льготных программ рынок сбалансируется. Господдержка опасна по существу».

Но большинство девелоперов пока отвергают сценарий снижения цен. Их аргументы таковы. Себестоимость строительства уже несколько лет постоянно растет: очередной скачок произошел после теракта в «Крокусе», когда страну покинуло множество среднеазиатских мигрантов. У застройщиков есть ряд инструментов поддержания спроса, например рассрочки. И главное, снизить цены не дадут банки, которые жестко контролируют уровень продаж и цен застройщиков: невыполнение ковенантов приведет к ужесточению условий проектного финансирования. Растягивание сроков продаж новостроек для девелоперов и банкиров — это более приемлемый вариант, чем снижение цен.

«Рынок выстоит. Но банкротства девелоперов возможны», — высказал мнение на «Движении» замминистра строительства Никита Стасишин. Он рассказал, что в Китае из-за снижения спроса за последние несколько месяцев цены на новостройки упали на 30%.

Вообще, государство в последнее время все чаще говорит о доступности жилья. Такой показатель вошел и в майский указ президента о национальных целях до 2030 года. Правда, в нем не были прописаны ориентиры по доступности. Никита Стасишин на форуме прямо призывал девелоперов не завышать цены: «Все эти годы мы не ограничивали застройщиков в части роста цен. Дали нарастить жирок, набрать портфель земли. Теперь пора ужаться в марже». Девелоперы в ответ как один говорили, что делиться нечем.

 

Сегодня у государства нет механизма воздействия на ценообразование частных девелоперов. Нынешняя ультралиберальная модель рынка не предполагает этого. Нет и инструментов влияния на цены строительных материалов, что признал замминистра. В отсутствие инструментов чиновники пока могут прибегать только к словесным интервенциям: так, Стасишин как бы в шутку предлагал девелоперам, которые завышают цены, строить не в России, а в других странах.

 

Рынок жилья охлаждается, но неохотно

Квартирный рынок входит в новый этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки и резким снижением спроса. Застройщики пока не собираются снижать цены, стараясь поддержать интерес к недвижимости разными ипотечными продуктами //  monocle.ru

 

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50‒70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

 

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли.

 

Второй источник удешевления — заработок банков. Банки научились зарабатывать на одном проекте много раз: на бридж-кредитовании покупки земельного участка, на выдаче ипотеки покупателям и проектного финансирования девелоперам, на всевозможных комиссиях и штрафах с застройщиков. Кроме того, деньги за проданные квартиры лежат у них на эскроу-счетах до окончания строительства, за пользование этими деньгами банки не начисляют процентов. Короче говоря, у банкиров есть чем поделиться.

Третье — стоимость самого строительства. На рынке с быстро растущими ценами можно было не заботиться об экономичности стройки, сейчас этим вопросом придется заняться. Например, многие столичные застройщики не имеют собственного строительного департамента, нанимая для стройки генерального подрядчика. Расчеты одной из крупных девелоперских компаний показывают, что если строить самостоятельно, убрав это звено, то себестоимость строительства можно снизить на 25‒30%. Колоссальный ресурс экономии скрыт и в переходе к индустриальному домостроению.

Четвертое: земля -— еще один ресурс удешевления жилья. У муниципалитетов сегодня нет подготовленной к застройке земли.

 

В ожидании дешевой ипотеки

Главный ответ застройщиков и банков на отмену государственной льготной ипотеки на новостройки — новые программы стимулирования спроса. Целью большинства таких инструментов является максимальное снижение ежемесячного платежа по ипотеке. Ежемесячный ипотечный платеж уже года два как стал более важным фактором, чем цена квартиры. В данный момент на первый план вышел платеж в ближайшие год-два. Часть покупателей ради дешевого входа в сделку готовы брать кредит с высокими платежами в будущем, рассчитывая на то, что ставка ЦБ снизится и можно будет рефинансировать дорогой ипотечный кредит, перейти на дешевую ставку. Это создает очень высокие риски невозврата кредита в случае, если ставка ЦБ продержится высокой два-три года. Но пока покупатели готовы брать на себя такие риски.

«За август большинство девелоперов разработали совместно с банками и анонсировали программы стимулирования спроса. Среди инструментов, например, выгодные предложения оплаты с длительной рассрочкой или отсрочкой платежа. Есть ипотечные программы, которые субсидируют застройщики из собственной прибыли, — говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Они обеспечивают покупателю комфортные ежемесячные платежи по ипотеке в течение нескольких лет. По некоторым из них ежемесячный платеж может составлять всего 60 тысяч рублей, это в разы меньше, чем при ипотеке по текущим рыночным ставкам».

Кратко опишем основные схемы стимулирования спроса. Первая —: рассрочка. Схема предполагает, что покупатель вносит небольшую часть стоимости квартиры, а остаток выплачивает перед вводом дома в эксплуатацию. Такая схема с фиксацией цены удобна ряду покупателей. Кто-то планирует продать существующее жилье и деньгами с этой продажи оплатить новостройку. Некоторые покупатели на время рассрочки размещают деньги на депозите и получают дополнительный доход. Третьи надеются, что ближе к окончанию строительства смогут получить ипотеку с невысокой ставкой. Застройщики раньше неохотно шли на рассрочки, одна из причин -— в случае невыплаты последнего платежа необходимо было судиться с покупателями. Однако последние пару месяцев доля рассрочки резко растет: так заключается уже до 15% сделок. Этот инструмент будет развиваться. Для сравнения: в Дубае так проводится львиная часть сделок, а срок рассрочки может доходить до четырех-пяти лет, то есть сильно выходить за сроки окончания строительства.

 

Другая популярная схема — траншевая ипотека. Суть схемы в том, что кредит разбивается на несколько частей — траншей. Первый транш, 10‒40% от суммы кредита, банк выдает в день подписания кредитного договора, а последний — в зависимости от условий договора, например накануне ввода дома в эксплуатацию. Обычно срок между первым и последним траншем не превышает 36 месяцев. Выдача кредита траншами позволяет радикально снизить ежемесячный платеж во время строительства дома. Минус такой схемы в том, что застройщики с банком за возможность получения траншевой ипотеки часто увеличивают стоимость квартиры на 5‒10%.

На рынке сохраняется и субсидируемая застройщиками ипотека. Суть ее в том, что цена квартиры завышается на 10‒20%, сумма завышения передается девелопером банку в качестве комиссии и за счет нее банк может предоставлять программу с пониженными ежемесячными взносами. Центробанк более года борется с этой схемой, ее главная проблема -— завышение стоимости недвижимости. «Например, квартира, которая реально стоит семь миллионов рублей, продается в ипотеку уже за десять миллионов. Если покупатель, который приобрел такую квартиру по завышенной цене, будет вынужден ее продать в сложной жизненной ситуации, он получит по рынку только семь миллионов рублей. Этих средств может не хватить, чтобы покрыть кредит, — и человек не только потеряет первоначальный взнос, но и еще останется должен банку», -— объясняет подвох такой схемы директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. Центробанк опасается, что на балансах банков может зависнуть большое количество квартир с завышенной балансовой ценой.

 

В перспективе судьба рынка новостроек будет зависеть не только от учетной ставки Центробанка, но и от решительности регулятора в наведении порядка на ипотечном рынке. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно критически высказывалась о серых ипотечных схемах, но банки постоянно их модифицируют, обходя запреты. Ключевой датой может стать 1 января 2025 года, когда должен вступить в силу ипотечный стандарт Центробанка. В нем будет зафиксирован четкий запрет на использование разного рода схем.

 

Банки второго уровня берут кредит у банка первого уровня (у ЦБ) по ставке 21% (ставка рефинансирования). И выдают ипотечный кредит Васе, например под 28% годовых. Разница 28-21=7% это доход банка. За минусом расходов (зарплаты клеркам, реклама, стоимость офиса, комуналка, налоги) у них остается чистая прибыль.

У крупных банков - вроде сбера есть возможность выдавать кредиты за счет своих средств, не беря капитал у ЦБ под 21% годовых, получая тем самым условные 28% дохода. Банкам поменьше приходится выдавать кредит частично из своих денег, частично из заемных у ЦБ (напрмер 50/50) получая при этом 28% с половины суммы и 7% со второй т.е. выхоня на 17,5% дохода.

В данной схеме могут принимать участие депозиты - тогда банк выдает Васе крезит за счет денег которые Маша положила на депозит. Маше банк платит 20% (а у ЦБ банк берет за 21%) так что банку выгодней работать с Машей а не с ЦБ. Но в любом случае часть Машеных денег (на депозите) банк обязан резервировать в ЦБ (условно Маша положила на депозит 1 000 000, 100 000 из низ (точную ставку резервов не помню) банк отгоняет на счет в ЦБ и крутит, по сути только 900 000). В любом случае мелкий банк (тот который получает 17,5%) тут уже в пролете т.к. получая доход в 17,5% он не может платить депозит в 20% условной Маше. А у него еще и издержки есть.

Что касается банков третьего уровня (по сути мелкие МФО) то они кредитуются не в ЦБ а в банка второго уровня и заниматься ипотекой не могут в принципе. Их ниша это кредит до зарплаты за 1% в день (условно).

Ах да, про льготную ипотеку - При льготной ипотеке государство компенсирует банкам второго уровня те самые 21%, но требует чтобы банк при этом выдавал кредит не под 7% годовых (28% годовых минус 21% ставки ЦБ = 7% годовых) а по льготной ставке. 6% для самейной ипотеке или 2% для дальновосточной.

Иными словами % платит население но основные сливки снимает ЦБ. ЦБ получит 21% от банка второго уровня если банк будет рефинансироваться для обычного коммерческого кредита. ЦБ получит 21% от минфина если банк выдаст льготную ипотеку. ЦБ получит депозитные резервы если Маша в место первоначального взноса по ипотеке, положит бабки на депозит.

А банки заработают лишь разницу между ставкой ЦБ и ставкой ипотеки. Безусловно там будут еще комиссии, страховки и кредитование застройщика, но в любом случае основной гешефт у ЦБ.