Про доходные дома

BrAB> У тебя увели логин или ослабло зрение? Цитирую:

Это у тебя в голове каша.

BrAB> Начнём с того, что реальная себестоимость строительства домов эконом-класса, в ближнем подмосковье, до кризиса (при самых высоких ценах на стройматериалы) была около 800 долларов на квадрат. В многоквартирных домах. А продажная стоимость не превышала 2 тыс. долларов.
BrAB> Ну а теперь я жду что ты укажешь где я путаю. Ну и да - учись читать

В цитатах. Реальную себестоимость к твоему вопросу можно не приплетать.

Да, учись читать и цитировать.

Mishka> В цитатах. Реальную себестоимость к твоему вопросу можно не приплетать.

я про себестоимость нигде не писал, протри глаза

Mishka> Да, учись читать и цитировать.

это ты себе? ещё раз - Бяка писал про ПРОДАЖНУЮ стоимость в 2К$ - да или нет? если да - к чему твой вопрос?

BrAB> В реале покупали куда дороже. То что кому-то по знакомству удалось получить скидку не говорит о продажной цене. Из конкретных примеров - недавно в знакомые купили по 50К за метр - в Жуковском (не ближнее подмосковье).

Недавно знакомые покупали квартиру. В Химках, однушку. Цену полную не знаю или не помню, но после обмера БТИ за полтора квадратных метра доплачивали что-то около ста килорублей или несколько больше.
Покупали загодя, в еще не сданном доме.

Barbarossa> Берем за основу стандартную хрущевку. Тока из бол епростых материалов. В чем проблема то?

Фактически это классическая малосемейка как раз хрущёвских времён - такие, например, в Москве есть на Щукинской, что ли, в двух шагах от метро. С виду хрущёвка хрущёвкой, внутри напоминает общагу коридорного типа - пока в "квартиру" не войдёшь.

Комната - совершенно крохотная, метров 6-7 пожалуй. Санузел - унитаз и душевой поддон, причём в него вдаётся из комнаты довольно глубокий стенной шкаф. "Прихожая" - метра 2,5-3, помещаются холодильник и плита.

Barbarossa> А если строить что то контейнерного типа с маленьими одно\ 2-х комнатными квартирками и общей прааччной с запретом утсанавливать в квартире стиралку?

Фактически ты говоришь о чём-то вроде малосемеек. Они разного типа были. Некоторые - совсем микро, как те, что я описал выше. Другие - покрупнее; с комнатой больше 15 м, я видал такие - их еще иногда разгораживали на две комнаты или на комнату и кухню.

Вообще общий признак малосемеек - экономия на отсутствии отдельной кухни. Что для одного-двух человек вполне приемлимо - с учётом современной моды (ИМХО, дурацкой) и полноценную однушку превращать в студио
Комната в пределах даже 10 м (даже можно начиная от 7-8) + санузел с душем - это уже можно жить практически по-человечески, хоть и тесновато. Двухкомнатные вряд ли имеют смысл. То есть отдельный модуль - общей площадью где-то метров 10-12.
Коллективная постирочная - именно то, что надо.

Так что если бы кто начал строить малосемейки сейчас - такой проект имел бы большую социальную ценность, но вот коммерческие перспективы, мягко говоря, неочевидны... Разве что в качестве проектировщика и застройщика за федеральные или муниципальные деньги - что, конечно, вкусно, но их поди еще выбей

ИМХО, проблема в том, что - ну, по уму - такие малосемейки должны быть временным жильём для молодёжи. Для одного человека или максимум пары, на несколько лет. Покупать такое - мало того, что дороговато, но и смысла быть не должно. Поэтому "по построению" это должно быть либо ведомственное жильё для сотрудников, либо именно что доходный дом.

Если грубо прикинуть к носу, за сколько это можно сдать... Ну, вышеописанные микромалосемейки на Щукинской (блин... или на Полежаевской?) перед кризисом сдавали за 15 тыр. Сейчас вроде комната (т.е. при хозяевах или на субаренде) идёт от 10 тыр, в среднем скорее тоже около 15. Притом что качество жизни радикально хуже. Так что за 15 тыр расхватают с гарантией и влёт, что с учётом малой площади эквивалентно аренде однушки от 45 тыр.
Ну а дальше застройщику решать и считать затраты и дисконты - стоит ли с чем-то таким связываться.

au> Не точно в тему, но близко. Гляньте: Элитное нежилье / / F5
au> Поясните, это настолько тупой пузырь, как выглядит, или что-то другое?

это все у меня тут рядом - не знаю, что это, но выглядит именно так - дома, в которых никто не живет. Впрочем, сомневаюсь, что там так уж всё продано. но не знаю наверняка - врать не буду. С улицы видно, что многие квартиры стоЯт годами без отделки.

hnick> это все у меня тут рядом - не знаю, что это, но выглядит именно так - дома, в которых никто не живет. Впрочем, сомневаюсь, что там так уж всё продано. но не знаю наверняка - врать не буду. С улицы видно, что многие квартиры стоЯт годами без отделки.
Такое "нежилье" и в Перми имеется, в изрядном количестве. Ну не раскупаются квартиры в таких домах - дорого. И, как мне говорили - не шибко удобно. А если учесть, что строители - наши, и им ничего не стоит сдать 25-этажный дорогущий дом БЕЗ ЛИФТА

hnick> С улицы видно, что многие квартиры стоЯт годами без отделки.

Просто налоги малы, вот и выгоднее держать без продажи. Чтобы цены повыше загнать. Ввести прогрессивный налог на незавершенное строительство-цены тут же упадут. Но кому оно надо?

alex_ii> А если учесть, что строители - наши, и им ничего не стоит сдать 25-этажный дорогущий дом БЕЗ ЛИФТА

Кому они сдадут такой дом? Мало того, что там обязаны быть лифты ( и не один), для сдачи нужны документы о приёме лифтов контролирующей инспекцией, занимающихся лифтами и экологами - эти замеряют шумы на каждом этаже, при работе лифтов.

А вот без сантехники - это просто. Такое можно. Квартира без туалетов и умывальников.

Бяка> Кому они сдадут такой дом? Мало того, что там обязаны быть лифты ( и не один), для сдачи нужны документы о приёме лифтов контролирующей инспекцией, занимающихся лифтами и экологами - эти замеряют шумы на каждом этаже, при работе лифтов.
Не знаю, не знаю... Стоит от меня в двух автобусных остановках такое чудо - жилой комплекс "Полет", квартиры в нем частично естественно еще при строительстве распродали. Лифты, там понятное дело есть, и не один. Вот только с момента заселения дома не работают... Поэтому несчастные, прикупившие квартирки на верхних этажах, отправили туда жить самых здоровых своих представителей - типа студентов и т.п. Безобразию уже с год наверное... Так что нераспроданные квартирки раскупаются что-то не быстро. А уж как матерят эти два дома граждане, которым по работе приходится по домам ходить, типа участковых врачей и милиционеров...
Бяка> А вот без сантехники - это просто. Такое можно. Квартира без туалетов и умывальников.
Ну, это вообще стандартная практика.

alex_ii> Лифты, там понятное дело есть, и не один. Вот только с момента заселения дома не работают...
В том, что они в нерабочем состоянии - унреал. Гарантийные сроки, кстати обязательные, не вышли.
Их просто отключили, чтобы их не изуродовали стройматериалами, в процессе их перевозки для выполнения отделочных работ.
Решается такой вопрос просто. Управляющей компании перестают платить за обслуживание дома. Вообще. С требованием возместить все затраты за причинённые неудобства и применение грузчиков.
После чего лифты воскресают, обшитые изнутри фанерой. Открытыми оставляют только кнопки управления.

Бяка> Решается такой вопрос просто. Управляющей компании перестают платить за обслуживание дома. Вообще. С требованием возместить все затраты за причинённые неудобства и применение грузчиков.
Бяка> После чего лифты воскресают, обшитые изнутри фанерой. Открытыми оставляют только кнопки управления.
Может и так - я там не живу, подробностей не знаю. Хотя в нашем бардаке вполне возможен вариант, что они в нерабочем состоянии - чего-нибудь не доделано и т.п. Ну а с наездом на управляющую компанию - дело хорошее, но наших людей на это обычно так трудно подбить, что просто нервов не хватает...

alex_ii> Может и так - я там не живу, подробностей не знаю. Хотя в нашем бардаке вполне возможен вариант, что они в нерабочем состоянии - чего-нибудь не доделано и т.п. Ну а с наездом на управляющую компанию - дело хорошее, но наших людей на это обычно так трудно подбить, что просто нервов не хватает...


У меня на знакомую, попытавшуюся качать права в Ростове, так наехала управляющая компания, что она второй месяц в больнице. Так, по странному стечению обстоятельств, после начала рассмотрения её заявления.
Ни один сосед не заступился.

D.Vinitski> У меня на знакомую, попытавшуюся качать права в Ростове, так наехала управляющая компания, что она второй месяц в больнице.
Чем наезжали-то? Морально или "в подъезде поскользнулась"? Если второе - то это в общем редкость - в наших краях я о таком не слышал...

alex_ii> Чем наезжали-то? Морально или "в подъезде поскользнулась"? Если второе - то это в общем редкость - в наших краях я о таком не слышал...

Угрожали по телефону. А потом просто толкнули в спровоцированной на тему ссоре.

D.Vinitski> У меня на знакомую, попытавшуюся качать права в Ростове,
Вы внимательно прочитали, с чего началось?
Началось с того, что квартира в новостройке. Покупают такие квартиры люди не бедные. Управляющие компании со своими покупателями стараются не ссориться.

А то, что Вы написали, больше подходит для приватизированного и социального жилья.

Бяка> Началось с того, что квартира в новостройке. Покупают такие квартиры люди не бедные.
В таких домах вообще обычно ТСЖ а не управляющая компания.

Бяка> А то, что Вы написали, больше подходит для приватизированного и социального жилья.

Прекрасно подходит. И чем дороже квартира, тем больше риски покупателей. В таких домах вообще половина квартир - потенциальный вещдок.

alex_ii> В таких домах вообще обычно ТСЖ а не управляющая компания.

По разному бывает. Но пока стадия продажи...

D.Vinitski> И чем дороже квартира, тем больше риски покупателей. В таких домах вообще половина квартир - потенциальный вещдок.

Не надо меня фигнёй грузить. Чтобы управляющая компания начала прессовать своих покупателей - это за гранью даже беспредела.
Строители и инвесторы, люди чуткие. И куда более зависимые, чем большинство покупателей таких квартир. У них тут же продажи колом встанут, как только слух пойдёт, что они руки распускают.

Самое большое, на что они способны - не выполнить обещание и удрать с деньгами. Но это делается раньше, чем дом достроен.

alex_ii> Такое "нежилье" и в Перми имеется, в изрядном количестве. Ну не раскупаются квартиры в таких домах - дорого.

Кто вам сказал что не раскупаются? Вполне себе. Не живет там никто - это да, но собственники давно есть. Квартира - это единственное надежное вложение в нашей стране, без вариантов

Barbarossa>> У меня такой вопрос. В соврменной РФ предприниматель может построить дом, что бы потмо сдавать квартиры в аренду?
BrAB> может конечно. но это должен быть ё..тый на всю голову предприниматель. а у таких обычно денег нет

Согласен.

Берем расчет для Москвы. надо будет поспрашивать знакомых по чем съем однушки но года три назад было 400-500. Берем 500 долл в мес для прикидки - 6000 в год.
Цена квадратного метра 3000 долл. Итого цена однушки (30 кв.м.- хрущевка) - 90 тыс. долл.
Кладем в банк под 8% ( это не много, можно и больше) - получаем 7200 в год.


На фига козе баян? Т.е. хлопоты, риск приведения квартиры в ужастное состояние и т.д.?

Т.е. если банки дают 10% - любой бизнес должен обеспечивать 15%.
Т.е. цена сдачи однушки должна быть не меньше 13500 в год. - 1125 долл в месяц.
И это без учета расходов - ремонт, персонал (если сдается дом) и т.д.

Iva> Т.е. цена сдачи однушки должна быть не меньше 13500 в год. - 1125 долл в месяц.

Чуть меньше. Но не 500 ни разу. 500 это сильно за МКАД. Хорошая однушка в пределах ТТК наверно 1100 и будет.

alex_ii>Вот только с момента заселения дома не работают... Поэтому несчастные, прикупившие квартирки на верхних этажах, отправили туда жить самых здоровых своих представителей - типа студентов и т.п. Безобразию уже с год наверное...

Таких квартир миллион. Только они не сданы и туда заселяются через суд. Т.е. суд не может отказать в заселении собственной квартиру даже в не сданном доме. Соработник в таком живёт - нет подключенного света ( покупают собственный генератор на подъезд), соответственно нет рабочих лифтов, горячей воды, с мусором проблемы и т.п. Живут так уже несколько лет - застройщик не может (или не хочет) дом сдать.

BrAB> Кто вам сказал что не раскупаются? Вполне себе. Не живет там никто - это да, но собственники давно есть. Квартира - это единственное надежное вложение в нашей стране, без вариантов
Бывает по всякому. Часть не раскуплена, часть куплена как вложение... Вот только этот пузырь когда-нибудь да лопнет и что будет - ? Опять будут плакаться, как те, которые вложились в ГКО?